万科生产流程改进详解.ppt

1 生产流程 石头、沙子、篮子和新石头 1.1 产品建议书 目标客层分类 客户集合特征 产品需求特征 产品配比 1.1 产品建议书 来自客户的需求要素集合 无序 非建筑语言 1.1.1 目标客层分类 满足居住型 改善居住型 改善环境型 1.1.2 客户集合特征 在年龄方面，集中在25-30岁左右； 学历普遍较高，一般为本科学历甚至更高；热爱学习 家庭人口数比较相近，一般为2人左右； 一般都未婚或者已婚但是无子女； 家庭年收入5万以上，目前以租房或者居住单位宿舍为主； 从事行业主要为高科技产业、教育产业或者效益较好的国有企业等； 区域主要集中在光谷周边地区、科技一条街及高等学校； 1.1.2 客户集合特征 职务一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师； 喜欢或者崇尚运动，喜欢音乐、上网等； 普遍都有购车的打算，也是奋斗目标； 购房动机是满足居住需要，因为单位不分房或者即使分房也要等很久； 往往会在经济能力的许可下追求品牌产品； 对房价比较在乎，同时也很在乎居住地方的交通、配套设施等 1.1.3 产品需求特征 大规模的社区，有良好的社区生活氛围 有丰富的文化价值底蕴 现代时尚、简约大气、科技感强烈 配套齐全，生活便利 居住环境自然舒适 实现高科技智能化家居生活 采用健康环保材料，技术含量高 巨细兼顾，重视开发商对细节的处理、完善 性价比优越，具有较高的附加值含金量 社区具有可持续发展前景，能令产品价值持久稳固 1.1.4 产品配比 1.2 方案 2 传统生产流程 创新 2.1 分解客户需求 回家方式 做饭 2.2 整合需求对应产品 2.2 整合需求对应产品 玄关 书房 次卫生间 华中版产品升级阶段性成果 华中版产品升级阶段性成果 对产业化的关注 对产业化的关注 对产业化的关注 3 建立开放的、可自运转的生产体系 原则三：外挂模块 楼梯间 阳台 凸窗 室外空调机位 3房2厅2卫 3房2厅1卫 * 规划设计部 04年7月 生产流程创新 引子 3个问题 问题1 相同客户指向的产品标准不一致 同类产品 客 户 面 积 售 价 南梯 北梯 华中版南梯与北梯的三室两厅两卫户型 问题1 相同客户指向的产品标准不一致 南梯 北梯 标准不同 有玄关 无玄关 玄 关 更衣间 更衣间 衣柜 阳 台 阳台 阳台 厨 房 厨房 厨房 华中版南梯与北梯的三室两厅两卫户型 问题2 不同客户指向的产品无差异 南梯 华中版南梯多层三室两厅两卫与情花三层的户型 “情花” 不同产品 客 户 售 价 问题2 不同客户指向的产品无差异 南梯 华中版南梯多层三室两厅两卫与情花三层的户型 “情花” 标 准 玄 关 厨 房 卫生间 主人房 面 积 相同部分 （129平方米） （130平方米） 玄关 玄关 厨房 厨房 卫生间 卫生间 主人房 主人房 问题3 实际成果和产品定位不相符 华中版户型配比及面积要求 华中版产品定位的产品配比表 产品定位和实际成果对比 产品建议书 设计任务书 方案 现场施工 …… 产品建议书 设计任务书 方案 现场施工 …… 产生问题的原因来自传统的生产流程 缺乏从客户需求出发， 将客户需求翻译成建筑要素， 并将建筑要素按照我们的客户分类 进行整合的生产环节 1.3 生产流程问题 ? ＋ 营销人员、地产建筑师 建筑师 石头 没有排序的，非建筑语言的，需要翻译的要素集合 沙子 被分解的客户需求的基本要素，可对应建筑要素 篮子 客户需求分类整合工具 新石头 满足分类客户需求的要素集合（新产品） 理想模式 关于客户及产品的分析结论 关于客户及产品的分析结论 混杂诸多需求及行为的综合体，需分解 无法体现客户差异 无法与产品设计直接对应，需翻译 此部分内容被设计任务书直接引用 华中版武汉城市花园产品建议书 华中版武汉城市花园产品建议书 华中版武汉城市花园产品建议书 华中版武汉城市花园产品建议书 华中版武汉城市花园产品建议书 华中版武汉城市花园北梯2房户型 2房平面图 对比分析 产品定位无法评估平面图，平面不能反映产品定位 满足居住型 2房产品定位 对比点 （面积：95平方米） （面积：85平方米） 只有面积可对比 建筑师按自己的理解整合建筑要素形成解决方案 产品建议书 设计任务书 方案 现场施工 …… 产品建议书 分解客户需求 整合需求 对应产