万科项目发展解密与经验借鉴详解.ppt

* 3、地价与支付节奏： 地价 包含内容与价款组成： 总额：4.7648亿元；土地单价：约380万/亩，；楼面单价：约2500 元/平方米 支付节奏（预计挂牌时间5月中旬） 支付进度 土地公告前 报名竞价时 首付款（20%） 第二次付款（40%） 第三次付款（40%） 支付金额 公告保证金1000万 竟买保证金8400万 9529.6万元（含公告保证金1000万，竟买保证金8400万） 20068.8万元 18049.6万元 付款条件 地块公告前。 公告后，正式开始竞价前 签定土地出让合同后10天内 按合同付款约定时间为签定土地出让合同后四个月底之前 按合同付款约定时间为签定土地出让合同后八个月底之前 * （三）项目风险与防范 1、土地获取风险 1）土地获取可行性风险分析 政府挂牌净地出让，无法律风险 2、合作风险 主要风险点 风险内容 防范措施 付款风险 政府挂牌净地出让，无 税务风险 政府挂牌净地出让，无 合作方履约能力 政府挂牌净地出让，无 3）收购公司风险 政府挂牌净地出让，无 4）经营管理风险 政府挂牌净地出让，无 5）收益分配风险 政府挂牌净地出让，无 3、其他风险 主要风险点 风险内容 防范措施 1）已开发项目遗留问题风险 政府挂牌净地出让，无 2）项目手续风险 政府挂牌净地出让，无 3）拆迁、交地风险 政府挂牌净地出让，已三通一平 4）其他 * 广州公司采取的确定方式是在了解了片区的配套条件后，根据客户需求描述，主观性的进行客户定位。简单但是比较实用。 * 天津公司在客户访谈资料比较齐全的情况下，尝试以客户自我判断为主，配套依据判断为辅的客户定位方法。较为准确，但是成本较高。 * 上海公司设计了一个数理模型，试图利用配套与客户需求的匹配度，来公式化的求得区域的客户属性。方法稍显机械，结果受很多因素影响，并非很准确。南京公司的定位方法类似，但是用一些其他方法进行了修正。 * 还缺一个武汉的，明天找武汉公司补上，主要是将一些公司对城市地图的问题作了思考，开始独立性的进行软件化探索，北京的成果比较完善，但是推广需要一些特殊环境，成都一开始就确立了软件化的思维。 * 在建及土地24.88亿，其中：在建13.82亿，待开发土地（主要为地价）11亿； 在建项目分布：深圳5.26亿、北京3.4亿、天津0.34亿、东北1.63亿、上海1.94亿、武汉成都1.25亿。 土地分布：上海0.63亿（优诗美地南区、金丰项目等） 北京4.65亿（星园2-3期3.79，青青家园等0.86） 深圳1.33亿（四季花城0.99、金色3期及下沙0.34） 天津4.04亿（东丽湖3.89、世贸2期0.15） 沈阳0.3亿（新城2区） 其他0.05亿 库存商品3.15亿，其中万佳2.99亿、物业、贸易、工业等0.16亿。 * 其他项中：99年度指武汉0.68亿 2000年指武汉0.93亿、成都0.42亿 二、品类描述表格介绍 表格的逻辑结构 1.表格。 2.表格逻辑结构。 产品系列 品类 土地 客户 产品 表格的逻辑结构 3.表格内容之间的关系。 客户价值（支付能力）排序 市场上该品类客户比例 主力细分客户 客户年龄(暗含支付能力） 客户购买动因 客户产品需求特征 产品库产品编号，产品库对应详细产品需求清单 产品（户型）核心价值描述 一一对应关系 表格的逻辑结构 3.表格内容之间的关系。 黄色部分内容可以依据板块市场特征变化，其余部分内容不能随意变动。 * 品类规划 ：在正确的基础上做得更专业 经济测算 问题 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 一、应用标准测算报表体系的必要性 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 主要基于以下需要： 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值 静态指标 --不考虑资金时间价值 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力