中国房地产投资托基金（c-reits）优化路径.pdf

北京工商大学硕士论文 摘 要 房地产业是资金密集型行业，与我国房地产业飞速发展不太协调的是我国 的房地产金融发展十分迟缓。目前，我国房地产业还是严重依赖商业银行这一 融资渠道，因此，房地产业风险也大量聚集到商业银行系统。另外一个方面的 情况是，我国居民储蓄存款余额年年攀升，而适合居民投资理财的金融产品却 比较稀少，对于房地产这一高回报行业更是可望而不可及。 然而，在美国经历了几十年发展历史的一种金融工具——房地产投资信托 EstateInvestment 基金(Real Trusts—REITs)，却有望能化解当前的困境。 传统意义上的REITs是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有 这两种资产的一种封闭式基金。投资者在股票市场购买REITs股票，就相当于 购买了房地产或抵押贷款，因此，REITs的出现，使得普通的投资者也可以投 资房地产。 本文主要就我国发展房地产投资信托基金最为重要的几个问题展开讨论， 沿着从基本的立法到其机构投资者培育、投资策略和风险控制这一主线，结合 本文主体部分为四章。第一章，房地产投资信托基金发展状况，主要介绍 了REITs的概念、特点、类型以及美国和其他国家发展REITs的历程与现状． 并且，还对房地产投资信托基金进行经济学分析。首先，分析了房地产投资信 托基金的信托本质。其次，重点阐述了房产投资信托基金的委托——代理理论、 投资组合理论、资本市场理论和市场有效性理论。通过对REITs的经济金融理 论基础的分析，为本文后面关于分析和建立c-I砸ITs提供了理论依据。 第二章是分析关于发展房地产投资信托基金的法制建设。首先，分析了美 国房地产投资信托基金的法律完善过程、法律框架和法律特征．然后，结合我 国当前有关法律现状，从信托法规、房地产法规、证券法规和税收法规等四个 方面在引入REITs上的障碍来进行剖析，提出了发展我国C—REITs所需要的 法律环境。 第三章主要就发展我国房地产投资信托基金的运作进行讨论。首先，研究 机构投资者对于我国H也ITs发展的作用，应当注重我国机构投资者的培育， 从而促进H陋ITs的规范化。本章讨论的另外一个问题就是发展c_IlEITs的 投资策略，总结海外成熟REITs的发展经验，认为我国将来的C--REITs应该先 侧重集中化的投资策略。 第四章主要论述了未来c_fmITs的风险及其控制问题。本文重点研究的 是传统的外部顾问型REITs的“委托——代理”风险。并且从信息经济学“委 托——代理”模型的关于“激励合同”设计的角度，分析在c-I砸ITs运作过程 中对于“委托一代理”风险的控制。 关键词：房地产投资信托基金发展路径 Ⅲ 中国房地产投资信托基金(GREⅡb)发展路径 Abstract Thereal our estateisa intensive capital industry．However，in itdoesn’ oftherealestatefinanceisslowand country，thedevelopment tmatchwiththerealestate thatis at fast very industry developing realestate has on speed．The industrykeptseriouslydepend