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房地产调控
论土地财政与房地产市场调控
安体富 窦欣
(中国人民大学,北京100872)
.内容提要:最近几年,房价暴涨成为人们关注的一个热点,它影响着经济社会发展的
各个方面,尽管政府为此不断出台调控政策,但效果有限。而房价暴涨与土地财政有着密
切关系。本文多角度分析了房地产宏观调控不力的原因,特别是财政体制及土地财政方
面的问题。并提出逐步解决土地财政问题、增强房地产调控效力方面的政策建议。
关键词:土地财政房地产市场调控 完善地方税制
1)02-O008--06
中图分类号:F817.2文献标志码:A 文章编号:1672—9544(201
12.8%,其中,新建住宅销售价同比上涨15.4%,商
一、引言
品住宅销售价格上涨17.3%,调控政策的效果与民
随着住宅商品化进程的推进,我国房地产市 众预期差距较大。
场连续十几年持续火爆,房价出现过快增长。据统 与此同时,地方政府从土地开发及其相关领
域所获得的土地财政收入剧增,除了与房地产相
计,2009年,全国商品房销售面积9.37亿平方米,
比上年增长42.1%,创历史新高;销售额4.4万亿关的税收收入外,国有土地有偿出让收入在近几
元,比上年增长75.5%;新建商品房成交均价每平 年内出现大幅增长,2009年,全国土地出让收入为
方米4695元,比上年上涨近24%。房价过高,涨幅
过快,不仅引发社会多重矛盾,同时也增加了人们 54.37%。此外,地方政府为弥补基础设施建设方
对市场泡沫的普遍担忧。为此,中央政府从2003面的财力不足,利用土地进行大规模抵押贷款。
年起陆续出台各项限制房地产市场过热的调控政 据有人推算,东南沿海的一些县市基础设施建设
策,以期遏制房价过快增长的势头。而面对我国房 投资每年高达数百亿元.财政投入仅占10%,土
价的居高不下,2009年末、2010年初中央政府又地出让金约占30%,60%靠土地抵押从银行贷款
连续高密度地出台了一系列调控政策.其中,“新 融资。土地财政已成为地方政府重要的财政收入
国十条”中的“考核问责机制”、“二套房、三套房信 来源之一。
贷政策”等严厉措施被称为我国房地产调控历史 土地财政规模的扩大,在一定程度上助推了房
上涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调 价的上扬,房地产市场的冷暖与地方政府利益息息
控。但是,在中央房地产调控的重拳之下,2010年相关。因此,增强房地产市场调控效果。必须首先处
4月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 理好地方土地财政问题。
[收稿日期]2010-12—16
[作者简介]安体富.财政金融学院教授,博士生导师。中国财政学会理事会顾问.研究方向为财政理论与致策。赛欣.财政金融学院博士研究生.
研究方向为财政制度与政策。
(基金项目】本研究得到国家社会科学基金重大项目。贯彻落实科学发展观与深化财税体制改革研究”(cr7&z∞12)的资助。
8 地方财政研究,2011.2,第2期
万方数据
房地产调控
产业的打压缺乏动力。
二、房地产宏观调控不力的原因分析
(二)地方财政对土地财政过度依赖
(一)地方经济与房地产业发展密不可分
我国自1994年实行分税制改革以来,中央上
在中央政府与地方政府之间的委托代理关系
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