第六章房地产项目选址、规划与设计.ppt

第六章房地产项目选址、规划与设计 引言 昆明目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的因素是什么？为什么？ 决定一个楼盘好坏的关键在于这个楼盘的选址，因为这个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。 对房地产项目来说，选址很重要！ 家乐福在中国的选址策略 1.顾客群 2.地理位置 3.人口密度 4.选址灵活变通 顾客群 60％的顾客是34岁以下，70％是女性，54％是已婚，由些可见家乐福的主要顾客是家庭主妇，所以在小区内选址会比较有利。 地理位置 中国的交通不是非常发达，且有车族仍属少数，购物时间也不富裕，但购买频率较高，所以对消费者来说，交通方便、距离近极其重要。所以家乐福不将店面布局在郊区或城市周边地带，而是将店面选择在市区内繁华且交通方便的地带。 选址灵活变通 家乐福在中国的大部分店面选址是非常灵活的。有的是独立店面，也有的开在商业楼的地下一层，还有的甚至开设在大型购物中心的四五层，远比竞争对手的选址策略灵活。 第一节房地产项目选址 项目选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。 居住项目选址 居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。 1.城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。 2.居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。 3.如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。 4.山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素 5.住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击要与周边环境景观保持协调发展 二、房地产区位及房地产生态环境 1.房地产区位是指房地产的地理位置及社会经济位置的综合。 2.房地产可持续发展的思想。 第二节 房地产项目规划 一、房地产项目规划概述 1. 居住区 是城市的有机组成部分，是被城市道路或自然界线所围合的具有一定规模的生活聚居地，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，以满足居民日常物质和精神生活的需要。 2.影响居住形态的因素 自然条件 经济条件 科技水平 建造目的 （三）居住区的用地组成 1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共服务设施用地，道路用地，公共绿地（主要由这四大用地组成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面） （1）住宅：住宅建筑基础占有的用地及四周的一些空地（其中包括住宅入口的小路，宅旁绿地和家务院）。 （2）公共服务设施用地：只与居住人口规模相对应配建的。如居住服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基础地及所其所属场院，绿地和配建的停车场等。 （3）道路用地：住居住区内各级道路的用地，其中包括道路，回车场，停车场用地，小广场。 （4）公共绿地：只居住区级，小区级及街坊内的公共使用绿地，包括居住区级公园，小区级小游园，小面积和带状绿地。其中包括儿童游戏场地，青少年和成年老年人的或顶和休息场地。 二、居住区规划设计要求 1．舒适——要有完善的住宅，公共服务设施，道路及公共绿地服务设施项目齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。 2．便利——居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区的道路系统和道路断面形成合理，步行与平行互不干扰，有足够的停车场地。 3．卫生——在居住区内有完善的给水，雨水与污水排水，煤气与集中供暖系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积较大。 4．安全——对防止火灾，地震，交通安全有周密的考虑，创造安全的居住环境。 5．美观——居住区应具备赏心悦目，富有特色的景观，建筑空间富有变