第七章 房地产面积测算.ppt

思考题 有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层为住宅，消防中心、水箱间、配电室、水泵房为大楼共有，测量结果参见下表，请计算商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。 功能 层 行序 功能套内面积 功能共有面积 栋共有面积 功能共有 不应分摊面积 分摊前功能面积 #1商场 #3 住 宅 #1商场 1F 1 1145.15 39.12 212.55 107.99 1504.81 2F 2 1108.14 288.69 107.99 1504.82 Σ 2253.29 327.81 212.55 215.98 3009.63 #3住在 3-26F 3 30158.40 5957.76 36116.16 27F 4 104.37 107.99 212.36 Σ 30158.40 5957.76 104.37 107.99 36328.52 Σ 32411.69 6285.57 316.92 323.97 39338.15 解题提示： 1、先求栋分摊系数K0=栋共有面积和/（功能套内面积和+功能共有面积和） 2、#1第一层商场分摊系数K1=#1一层商场共有面积分摊和/#1一层商场功能套内面积和 3、#1第二层商场分摊系数K2 =#1二层商场共有面积分摊和/#1二层商场功能套内面积和 4、#3住宅分摊系数K3= #3住宅共有面积分摊和/#3住宅功能套内面积和 * 应参与分摊的共有建筑面积 整幢建筑物的共有建筑面积=（整幢建筑物的建筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑面积），房屋共有建筑面积的分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。 3、共有建筑面积分摊方法 住宅楼共有建筑面积的分摊方法：以幢为单元，依照公式下，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。 3 套面积计算与共有建筑面积分摊 1、套内建筑面积的计算 内容： （1）套内使用面积 （2）套内墙体面积 （3）套内阳台面积 套内建筑面积=以上三部分之和 实际工作中，可按照套型中线尺寸，直接计算套内建筑面积。当阳台相邻共用一公共墙体时，此时对共墙的尺寸使用中线尺寸。 2、层、功能区、幢面积的计算 （1）层面积计算 （2）功能区面积计算 （3）幢面积的计算 面积计算的检核 3、外墙体一半的计算 4、住宅楼共有建筑面积的分摊 思路：以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和，求得整幢住宅楼的分摊系数： 再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积： 5、多功能综合楼共有建筑面积分摊 思路：按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊。 采用至上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊到各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊到各层；然后层再把功能区分到的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊到各套或各户。 套内建筑面积加上分摊面积，就得到各套的产权面积。 商住楼面积计算与共有面积分摊计算举例 本幢建筑物为一商住楼，共六层，分两个功能区，1－2层为商业区，是商场，每层8户，两层共计16户，户号由一层西北角起从1－16顺编；商业区二层的户型相同。3—6层是住宅区，共四层，每层两个单元，共四户，共计16户，户号从3层起顺编，由17号起至32号，住宅区为成套住宅，套形相同。 说明：门口警卫收发室两区共有；两区各自备楼梯，各自所有；两区结构分离，互不相通； 门卫 5.00 2.40 2.40 商场共用 幢共用 梯 梯 住宅共用 住宅共用 梯 2.80 240 (9) (10) (11) (12) (1) (2) (3) (4) 5.20 5.20 5.20 1.50 10.00 (5) (6) (7) (8) (16) (15) (14) (13) 4.00 6.40 6.40 6.40 6.40 图上所注尺寸除阳台和门卫房所注尺寸为外尺寸外，其他所注尺寸均为中线尺寸，墙体厚度0.3m。 一层与二层各户平面图 户号：(1)～(16) 4.50 25.60 3.00 三至六层各户平面图 户号：(17)一(32) (29) (25) (21) (30) (26) (22) (31) (27) (23) (32) (28) (24) 25.60 5.20 5.20 5.20 5.20 2.40 2.40 1.20 1.20 1.20 1.20 4.50 4.50 5.50 5.50 10.00 6.40 6.40 6.40