世联-2015贵阳江西村改造项目发展战略及整体定位201p.ppt

贵阳江西村改造项目发展战略及整体定位（完整版） 项目的分析阶段划分：在发展战略及整体定位阶段，主要解决以下方面问题 本项目位于城市一环内，紧临贵阳城市核心区，大规模旧城改造项目，介入开发的首要问题是保证拆迁顺利进行 合作模式选择：由政府主导的拆赔谈判工作在信心保障、降低成本、控制风险上存在优势，建议与政府合作实施相关拆赔工作 制定合理的补偿标准：符合拆赔政策、可操作性强、兼顾各方利益 合理的补偿标准包含合法建筑和违法建筑的标准。 项目目标：以政府、居民及企业均满意条件成功取得土地开发权，成功改造江西村，保证项目开发运营，实现企业合理利润及品牌目标 项目解析——中心城区：位于一环边缘，占据了大部分城市资源，且扼守新老城区交通咽喉，区位优势明显 项目解析——片区形象落后：北京路片区为贵阳早期建设的中心地段，随着城市商圈的不断交替及道路的扩建影响，如今愈显老态，发展较为沉寂 项目解析——高地价高容积率：1300万/亩的地价，约8.3的高容积率，将创土地成交楼面地价新高 项目解析——旧改大盘，还迁压力大：近24万的住宅还迁压力，棚户区人口密度大，其居民的安置、还迁工作将对企业形成较高的资金压力 项目解析——临街面限制、内部高差大：不可拆迁建筑限制地块临街面，地形高差限制项目规划 本项目地块内部限制： 1、地块外围不能拆迁建筑物，如省博物馆、林青就义处，缩短临街面，限制地块价值最大化; 2、形状不规则，内部高差大，西北面高于东南面，最大高差有11米； 核心问题：在保证顺利拆迁前提下，实现快速回现及项目整体利益最优，构建区域及企业影响力 核心问题梳理1—快速回现：近30亿的项目土地、拆迁安置及各类物业还迁成本的投入，给企业造成巨大的资金压力，需相关回现产品缓冲企业资金压力 土地成本：占地143亩的城市中心土地 拆迁、安置成本：近30万平米建筑的拆迁（原规划红线范围+博物馆宿舍区+环城北路改造），其中约25万的住宅体量 核心问题解析2—整体利益最大化：在各物业市场实现风险、收益、地块价值发挥等平衡的条件下，实现整体收益最优 城市发展格局：依托特殊地貌，实施“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略，并规划了“一城、三带、多组团”的城市格局 城市发展格局：围绕中心城区形成了数个各具特色的片区，贵阳正从传统的老城区向多核片区发展，城市各功能分区将更加细化 交通规划：伴随地铁开通，城市交通改善，将全面促进城市的发展，贵阳将由单核模式快速向多中心模式转变 根据成熟城市发展经验，随着贵阳多核模式的发展，将出现由城市扩张与中心复兴同步发展的阶段，贵阳中心城区价值将被重塑 依托老城区基础积淀，未来贵阳老城区将逐步成为集商务、商业及高端居住于一体的城市核心“增长极” 伴随着云岩老城区的改造工作全面铺开，及轻轨1号线的开通，将全面促进区域面貌更新，加速新城市中心的形成 未来随着项目北侧元隆广场的入市及周边城中村改造项目，形成200万平米以上的大型城市综合体，“城市又一极”将形成 从GDP和社会消费品零售总额判断，贵阳目前处于第五梯队前列，正向第四梯队进发 第一梯队：上海、北京 第二梯队：广州、深圳 第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、昆明、长沙、福州、常州、西安 第五梯队：贵阳、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口 城市消费：对比西南城市，贵阳人均可支配收入虽不高，但居民消费意识强，人均收支比居西南城市前列 商业整体呈单核发展，商业消费高度集中在一环以内，以喷水池一带最为繁华，众多大型商家的进入更强化了其核心商圈的地位 【百货市场】百货市场商业氛围浓厚，聚客能力强，开始出现主题类商场和云集国际顶级品牌的名品店，但同质化竞争非常激烈 【综合性商业】纯粹以购物为主的百货已无法满足市场需求， 消费者呼吁更具主题特色、体验性与综合性更强的购物场所 【餐饮、娱乐】承接贵阳人“爱吃、爱玩”的特征，该类消费市场较发达，餐饮业以中低档为主，但目前市场正呈现高端化趋势 【商业发展阶段】贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业物业、都市MALL将成为商业发展的主流 【综合商业市场】综合体商业大量涌现，商铺投资市场热潮高，新推出的项目销售以返租为主，能实现较高的价格和销售速度 【商业市场典型案例】根据经验及案例分析发现，如不进行高规格的统一招商，全部销售后期运营存在较高风险 【消费者分析】贵阳人普遍追逐新奇特产品，认品牌，喜欢光顾特色的餐饮、娱乐等目的地型强的业态 贵阳人很爱吃，爱玩，比较会享受，吃就好新奇的，不会在意距离远近，一般情况消费100-200元/人次，中端300-400元/人次都有可以接受 ——贵阳市民韩小姐