国有土地上房屋征收补偿价值评估探讨 2011.ppt

国有土地上房屋征收补偿价值评估探讨 全国人大《评估法》起草组成员 中国房地产估价师与经纪人学会副秘书长 北京房地产和土地估价师协会副会长 清华大学房地产研究所客座研究员 中央财大、建设部管理学院客座教授 杜鸣联合金融·地产服务机构董事长 ---杜 鸣 目 录 第二部分：国有土地上房屋征收评估办法 《城市房屋拆迁估价指导意见》 共二十九条　 二、《国有土地上房屋征收评估办法》（征求意见稿） （2011年2月13日稿） 第三部分 房屋市场价值分析与评估 一、从房地产的基本概念和特点谈起 1.房地产的基本概念 房地产：又称不动产、物业等，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物和附带的各种权益的总称。不动产是区域位置、物质实体、权属状况和三者的综合体。物质实体又是权益的载体。 三个要素：区域位置、物质实体、权属状况 2 . 房地产的主要特点 不可移动性 供给有限性 相互影响性 需求的普遍性 3. 房地产概念的深化与应用 随着社会的发展，房地产基本概念中的三个组成要素又有着不同程度的延伸和扩展，在一些特定的环境、时间里。这种概念的延伸对房地产的市场价值及市场流动性往往起着举足轻重的作用。 3.1 区域位置的外延 空间的相互关系 交通路线的距离 交通时间的距离 如：轨道交通的建设对沿线房地产价格的变化 3.2 物质实体的内涵： 建筑物的外观和艺术造型 功能性损耗和折旧 环保与舒适性 使用率 如： 中银 鸟巢 央视大厦 3.3 权属状况的新变化 产权的多样化 政策引发的权利变化 建筑物区分所有权问题 《物权法》中第六章第七十条中规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 3.4 房地产的相互影响性 泛CBD现象 奥运、亚运概念 假设市政府的东迁或南移 3.5 唯一性、不可移动性 从物质实体、权益状态、区域位置三个方面使得每宗房地产都是唯一的。 3.6 房地产市场的特点 房地产权益的交易市场 地域性市场 要求高素质的专业顾问服务 易出现市场的不均衡和垄断 如:中美、京港房价的差异 3.7 影响房地产市场的因素 宏观政策因素 土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。 金融因素 消费心理因素 经济形势因素 自然、人文因素 如：“国**条”，二套、三套房贷、媒体炒作的涨与跌 4.令人关注的热点与困惑问题 4.1 国家宏观政策对市场的影响 4.2 住宅、商场、写字楼价格的因素及相 互关系影响 4.3 对未来的政策的揣测 4.4 高、中、低档房地产的各自走势 4.5 离谱的租售比或投资回报 二、房地产价格体系 1、基于成本的成本价格 2、基于交易的交易价格 3、基于收益的收益价格 三、如何分析判断房地产价格 1、房地产估价的概念 定义1：房地产估价即房地产价格评估，是以房地产为估价对象，对其客观、合理价格的估计推测或判断。为特定目的的估价房地产的特定权益在特定时间的价值的活动。 定义2：是估价人员模拟市场的价格形成的过程，将房地产价格显现出来。 2、估价的基本要求与技术性原则 基本要求：独立、客观、公正 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 3、房地产估价的基本方法 房地产估价的基本方法：成本法及假设开发法、市场法（市场比较法）、收益法（收益还原法）。 此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等 3.1 成本法 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据：经济学的生产费用原则、替代原则 适用范围：新建房地产、在建工程、旧有房地产、土地 3.1.1 运用成本法估价应按下列步骤进行： （1）搜集有关成本、税费、开发利润 等资料； （2）估算重置价格或重建价格； （3）估算折旧；