2012年5月曲阜延恩花园二期项目市场调研及发展策略建议报告解读.ppt

结 论： 1.目前来看，曲阜的核心购房客户为刚需客户； 2.客户关注主流产品区间80-130㎡，与整体供应相对应； 3.客户能接受的整体价格在3500元/㎡左右，能接受总价在35万左右，产品区间80-130㎡成客户期待产品。 一、地块研判 二、市场状况综述 三、针对性调研 四、项目定位策略 五、项目产品策略 六、营销策略 以刚需型居住需求客户为主，中心城区客户为辅；以周边乡镇客户为主； 价格承受能力相对较强，置业目的多以刚需首改型居住为主，二次置业和多次置业居次席位置； 重视项目品质、项目的环境和生活配套。 潜在客户发现 周边乡镇 改善居住 资产持有 看重新区价值 生活配套 距曲阜距离近 关注地段、教育、 宜居、品质 25～45岁 核心客户锁定 年龄 职业 区域 私营企业 个体户 城市阶层 SWOT分析 O W T ●地块较完整，规划设计便利； ●靠近秉礼北路，交通条件较为便利； ●区域内有延恩花园等成熟居住区，区域认知度尚可。 ●目前位置比较偏僻； ●项目周边缺乏可利用的重大景观资源； ●周边为村落，不利于项目档次提升； ●周边改造进展落后，周边配套缺乏，不利将来项目销售推行； ●区域精细化产品的空白 ●刚需产品成为现阶段开发的主流 ●周边城市化进程相对较慢； ●周边生活配套资源不具备较强竞争力。 S 项目分析——SWOT分析 … 项目地块需依大势所托，主要看好市场精工产品的空白价值，产品方向面向中端。 目前位置比较偏僻； 项目周边缺乏可利用的重大景观资源； 周边为村落，影响项目档次； 地块周遍配套严重缺乏； 竞争、政策多角度影响。 区域内供应的空白； 项目定位中端，刚性需求客户成为阶段最大优势。 改善型置业，25～45岁为主，近城而不离城，保持着人文情怀和资产保值增值心态，追求可以期待的奢适生活 曲阜城市中轴最适宜居住的高品质人文社区 项目市场占位 项目目标客户特征 传递地段价值，体现宜居优势，凸显产品品质 项目核心价值 短板：区域价值被低估、地段认可度存在差异，区域配套不成熟 优势：潜力区域、宜居人文环境、高品质产品，区域内最成熟社区 【竞争行动】 产品品质强势突现 城市价值充分呈现 宜居环境充分传递 城市价值——中心区域 与城市保持最适宜的距离 人居价值——区域内独一无二最大成熟规模社区 产品价值——最具升值潜力的成熟社区。 项目核心价值 被忽略/被低估的——曲阜老城人居瑰宝 概念提炼 核心旅游板块 秉礼北路上 最适宜居住的高品质人文社区 曲阜老城人居价值典范 依孔府文脉而居的精工府邸 市场属性 提炼 形象属性 一、地块研判 二、市场状况综述 三、针对性调研 四、项目定位策略 五、项目产品策略 六、营销策略 项目整体规划提出方案一，根据所规划景观属性，进行两级划分 第一级 第二级 第一级： 包括3栋5F和2栋4F建筑，共计130户，产品形式以较为舒适的三房产品为主； 第二级： 包括与一级连体的建筑，5F6栋，4F1栋，共计174户，产品形式以舒适型2房，和紧凑型3房为主。 第一级 第二级 24 三室两厅两卫 140㎡ 50 三室两厅一卫 125-135㎡ 30 三室两厅一卫 115-125㎡ 26 三室一厅一卫 110-115㎡ 套数 产品格局 面积区间 第一级套数分布 第二级套数分布 8 三室两厅一卫 115-125㎡ 26 三室一厅一卫 110-115㎡ 40 三室一厅一卫 105-110㎡ 40 两室两厅一卫 85-95㎡ 60 两室一厅一卫 75-85㎡ 套数 产品格局 面积区间 项目整体规划提出方案二 形成半围合的三联排建筑组群，突出建筑剪纸景观属性，效仿龙湖产品，打造精细化景观。 沿秉礼北路建设沿街底商，建面3000㎡，自东向西，为5F建筑，4F建筑，5F建筑。共计310套产品，总建面约41000㎡ 项目整体规划提出方案二 其中靠近商业部分5F建筑建议建设一梯两户，双单元建筑。 40 三室一厅一卫 115㎡ 40 两室两厅一卫 90㎡ 套数 产品格局 面积区间 项目整体规划提出方案二 中心部分，由南向北，最北侧一栋为5F，其他三栋为4F 60 三室两厅一卫 125-135㎡ 30 三室一厅一卫 110-115㎡ 套数 产品格局 面积区间 项目整体规划提出方案二 西侧，北侧两栋为5F 30 三室两厅一卫 115-125㎡ 40 两室两厅一卫 85-95㎡ 套数 产品格局 面积区间 项目整体规划提出方案二 西侧，南侧两栋为5F 30 三室一厅一卫 115㎡ 20 两室两厅一卫 95-100㎡ 20 两室两厅一卫 85-95㎡ 套数 产品格局 面积区间 120平米户型建议 95平米户型建议 115平米户型建议 85平米户型建议 紧凑型2房3房户型建议 根据调研，本案