2014年天津房地产市场年报解读.doc

2014津新房成交量跌两成价涨3.21% 刚改入市 ——2014年天津楼市白皮书成交篇 一、2014年迎调整年津改善型购房者入市2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。 2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。 从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。 从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。 ? 二、2014年天津楼市成交之变 ■ 改善型购房者入市 2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。 ■ 市内六区成交均价领涨 中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。由于市内六区供地较少， 2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。由于市场供应较少，2014年市内六区商品住宅成交套数同比2013年降了四成（降幅达40.81%），而均价坚挺，全年均价达22139元/平米，同比涨幅高达18.98%。 ■ 成交结构之变 尽管一季度“蓝印取消”政策尚未落地，但是随着积分入户政策的发布，远郊就已表现出了“末班车”效应。随着4月份政策的落地，政策取消前的5月份，远郊商品住宅成交占全市比重超五成。蓝印取消后，远郊区县的成交比重略有减少，开发商开始寻找新的卖点，打起京津冀一体化的概念。有业内预计，作为双城生活的重要环节，可以预见的是，以武清区为代表的远郊区县的区域价值并不会缩水。 天津自贸区的设立，让不少房企看到其将带来的巨大商机，纷纷加紧入市。本市某大型开发商营销总监李先生接受记者采访时说，“从上海自贸区的经验来看，自贸区政策利好的确带动了区域内的楼市。”2014年，滨海新区商品住宅成交的市场份额为18.43%，较2013年增加1.44%。 ? 三、2014年天津四大区域商品住宅成交概述 据搜房网数据监控中心统计，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，同比涨3.21%。 ■ 天津四大区域商品住宅成交面积分布 据搜房网数据监控中心统计：2014年天津市内六区商品住宅的市场份额为12.89%，较去年减少3.67%。环城四区商品住宅的市场份额为36.94%，较去年减少1.28%。滨海新区商品住宅的市场份额为18.43%，较去年增加1.44%。远郊区县商品住宅的市场份额为31.75%，较去年增加3.51%。 ? ■ 天津四大区域商品住宅成交面积和价格变化 据搜房网数据监控中心统计：2014年天津市内六区成交1232847.9平米，较去年减少37.02%。环城四区成交3533056.8平米，较去年减少21.78%。滨海新区成交1762903.8平米，较去年减少12.19%。远郊区县成交3036694.3平米，较去年减少9.00%。 据搜房网数据监控中心统计：在成交均价方面，2014年市内六区成交均价22139元/平米，较去年上涨18.98%。环城四区成交9853元/平米，较去年上涨5.60%。滨海新区成交9691元/平米，较去年上涨4.38%。远郊区县成交7164元/平米，较去年上涨1.49%。 ? ? 四、天津市内六区商品住宅交易情况 ■ 天津市内六区商品住宅成交面积分布 据搜房网数据监控中心统计：2014年天津和平区商品住宅的市场份额为7.15%，较去年减少1.32%。河东区商品住宅的市场份额为15.52%，较去年减少7.00%。河西区商品住宅的市场份额为21.84%，较去年增加5.15%。南开区商品住宅的市场份额为19.21%，较去年