2014长沙三一街区定位及招商方案(含租金制定)(56页)解读.ppt

十年租金收益预估（二层） 面积 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 983㎡ 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 租金单价 20 20 22 24 27 29 32 35 39 43 月租金 19660 19660 21626 23789 26167 28784 31663 34829 38312 42143 年租金 78640 117960 259512 285463 314010 345410 379952 417947 459741 505715 十年合计租金收益 316.4350万 租金单价按平均20元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增 两层合计：十年租金总收益为3164350 =3823.9330万 五 项目商业租金收益预估（2） 第四部分、招商策略分析 分享是钟快乐，免币才是王道！添加深圳房龙微信公众号shenzhenfanglong，即可免费获得每日精选万科等标杆企业资料；不让你陷在海量资料里，浪费宝贵时间。 您若急需某些方面资料，可在后台留言，小编通供 QQ发送给你。由于需求众多，因此每为微友，每天仅限一次。 关注您的地产私人秘书—深圳房龙公众号 中国最权威，用户量最大的地产微信媒体 微信扫一扫 直招+坐招相结合，做到有效招商 1、统一招商、统一运营、统一物业 2、有效的考虑项目情况，有针对的选择商家 3、调整灵活，树立商户信心 4、走出去，更多的搜集商家资源，提高招商质量 一 项目招商总体战略分析 松雅湖区域 项目商业区域占位： 城市功能占位：城市品质生活功能区； 区域核心北部延展带； 三大成型发展区辐射夹角区； 商圈格局占位：核心商圈辐射区； 关键词：商圈边缘地带 项目处于城市发展方向的夹角，项目商业格局受制于区域城市核心区的辐射影响，产生区域级辐射的商业市场空间有限。 区域 城市核心 金鹰-月湖区域 东拓核心区 项目 2-5KM 2-5KM 5-10KM 7-10KM 二 项目商业格局分析 商业类型 服务人口 辐射距离 代表物业形式 道路 公共交通 交通方式 交通时间 便利型 1500-5000人 100-500米 内部会所 小区内部道路 无 步行 2-5分钟 街坊型 1-3万人 1-2千米 住宅底商、街区 内部道路、支路 公交站点 步行 5-10分钟 邻里型 5-10万 2-5千米 集中性物业 支路、次干道 公交分站 步行、骑车、机动车 10-15分钟 区域型 15-30万 5-10千米 复合型 次干道、主干道 公交换乘中心 骑车、机动车 15-30分钟 城市型 50-100万 10-30千米 商业综合体集群 交叉主干道 公交换乘中心、地铁、快速公交 骑车、机动车 30-60分钟 泛城市型 200万 城际范围 专业市场型商业中心 城际道路 交通枢纽中心 机动车 60分钟以上 项目商业体量：7800平米；社区人口：14000人；人均商业面积：0.56平米； 一般而言：辐射型（外向型）商业人均商业面积在1.0-2.5㎡之间，中间型和内向型商业人均商业面积在0.14-1㎡之间。 项目商业从物理属性而言，为典型的内向型社区商业。 三 项目商业属性分析 项目的独特位置，导致项目的商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对项目的消费分流。 1-3KM 吸附区域 吸附区域 名称 社区户数 社区人口 商业形态 湘龙家园 841 2943.5 街铺 四季星城 1200 4200 街铺 湘瑞家园 1067 3734.5 街铺 三一街区 4000 14000 街铺+集中 商业 好望谷 1584 5544 街铺 丰源国际 2438 8533 街铺 郡原居里 900 3150 商业楼 红树湾 1800 6300 临街铺 月亮湾草莓街区 1000 3500 临街铺 世景华庭 1521 5323.5 临街铺 16351 57228.5 新港观点：依托项目周边的成熟居住氛围和中高端人群，社区配套商业可以做旺。 四 项目周边人口及商业环境分析 目前项目附近商业整体氛围不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。 沿街商业， 约77个门面， 主要业态以 便利店，餐 饮为主。（ 思必客香锅， 奶茶 店等） 师范学院 特立公园 特 立 路 望 龙