物业管理权利和义务.ppt

筑域网 物业管理权利和义务 物业管理的权属及义务 何谓物业管理的权属? 其具体内容是什么? 物业管理权属是指物业管理法律规范或物业管理合同所规定的，物业管理法律主体享有的作出某种行为的可能性。具体内容：根据有关政策法规，结合实际情况，制定房产物业之物业管理具体措施。 依照物业之发展商与物业管理公司(后称“本公司”)签订之合同对本物业实施管理。 依照物业管理合同和有关规定收取管理、服务费用。 制止违反规章制度行为。 要求业主协助管理。 选聘专营公司(如清洁、园艺、保安等公司)承担专项管理业务。 何谓物业管理的义务? 其具体内容是什么? 物业管理义务是指物业管理法律规定或合同约定的，物业管理法律主题所承担的某种行为的必要性或责任。其具体内容： 履行物业管理合同，依法经营。 接受业主的监督。 重大之管理措施应提交业主审议，并经业主认可方可施行。 接受房地产行政之管理部门，有关行政之管理部门及当地省市人民政府的监督和指导。 物业管理权属和义务两者之间关系是什么? 在物业管理法律关系的权利和义务中，权利主体一般是特定的，如本公司与本物业所及其职员等；义务主体有时是特定的，如各银行客户，装修承办商等，有时是不特定的，如维护公共设施(绿化、公共水电设施)的外观统一，结构安全，质量好。总之权利主体和义务主体经常处于交叉状态，如本公司须要在使用法定管理权利的同时，又负有不侵害合用者合法权利和义务，如承担大楼清洁等。权利人在自己合法权益受到侵害时，有要求停止侵害和得到赔偿的权利。行使这种权利的形式，可直接向侵害人或主管部门要求，也可向司法机关提出，起给予维护保障。 物业管理员的职责及守则 物业管理的基础知识 物业： 指本物业及其附属设施以及相关之场地。 管理： 受发展商的委任，按照法律和管理公约标准，投入人力和物力来处理因物业的使用而产生的各种问题。所有这类处理问题的活动，称为物业管理。 物业管理的工作范围 物业内日常事务的管理。 物业内的清洁运行、保安、维修保养。 财务管理及物业保险。 对外事务活动，包括与政府各部门的沟通。 管理人员的配置。 物业管理工作的宗旨 有计划地进行物业内维修保养，保持和提高物业价值。 建立高效率的管理架构，降低管理成本。 确保管理公司与本物业和政府各部门的良好关系。 提供不间断的优质服务。 物业管理与传统房管的区别 管理手段的区别。 管理单位性质的区别。 物业产权的区别。 管理方式的区别。 管理经费的区别。 服务性质的区别。 本公司与发展商的关系 本公司是发展商的中介人，缓冲发展商与政府部门、总包商、监理公司及客户之间的关系。 本公司是物业发展商委任之物业管理服务提供人。 物业管理员工的权力和职责 所有大楼物业管理职员必须清楚法律赋予他们的权力及责任，任何不适当的行动都可能抵触法律。 有关物业管理人员之职责，请参阅各部员工岗位职责。 管理意念与敬业精神 海外先进管理意念生活求存 服务与被服务的正确概念。 客户是上帝“的真正含义及透彻理解。 体现敬业精神之八字修养 进取：不进则退，进则存，退则亡。自由经济市场的必须规律。 自律：上梁不正下梁歪，其身不正，不足为表。 自律是对大楼、对职业、对自己人格的尊重。 服从： 服从就是规范，统一规范就是信誉。信誉是求存的出路。 忍耐： 忍一时风平浪静，退一步海阔天空。服务行业是永远没有至善至美的行业。被投诉、授批评，先忍耐，再改进，客户永远是正确的。 物业规章制度与员工纪律 公共契约的概念 为什么要订公共契约(即管理维修公约)。 公共契约的主要内容。 发展商的权力与义务。 本公司的权力与服务范围。 用户手册 熟悉物业概况。 遵守物业内各项规章制度。 明确了解物业内各设备性能。 遇到紧急情况的处理方法。 迁入程序 具备什么条件才能迁入。 迁入时应注意的事项。 迁入程序。 保安与消防条例 消防保安人员的职责。 消防保安人员的权力。 如何巡楼。如何使用物业内的保安系统。 交接班程序的重要性。 员工守则与员工纪律 仪表 – 制服与个人清洁。 行为 – 姿势、身体语言、谈吐。 态度 – 微笑、友善、效率。 员工奖惩条例。 守则 遵守公司“服务至上，礼貌第一”之精神为业主/使用人服务。 同事间团结一致，互相帮助。 保持制服整齐清洁。 切实做妥主管人指派之工作。 不得动用公物