黄埔综合商业项目投资分析报告.ppt

报告思路 城市分析---黄埔地位 城市分析---支柱产业 城市分析---公共设施空间分布 城市分析---土地利用现状图 城市分析---交通状况 小结——黄埔印象 工业城市，水体、空气污染严重 生活交通和货运交通混杂 公共交通处于初级阶段 大中型、中高档次楼盘少，居住质量低 严重缺乏公共服务设施 “马路经济”突出 消费外流 大沙商圈概述 大沙商圈是黄埔区商业最繁华地带，商业主要集中大沙地东路、大沙地西路、港湾路、丰乐路、石化路等街道上，这些街道上拥有众多大型的综合商场，如：百佳超市、国美电器、惠润广场、百事佳百货商场、潮楼名店城、大沙时尚汇等。商业街的业态也是包罗万象，分布着新华书店、士多店、服饰店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅、酒店、棋牌沐足等。其中，大沙地商业街是区域内商业气息最浓厚的街道，充当着最核心角色。 大沙地东路 大沙地东路是黄埔区的商业龙头，它是一条集美食、购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街道，商业氛围浓厚，是区域内最聚人气的地段；商业氛围两边旺中间差，核心商业主要集中在街道的西段，即黄埔区政府以西至港湾路 港湾路 黄埔潮楼名店城 文冲商圈概述 大沙地东路东段 石化路 区域发展背景 产业与城市发展策略 广州东扩穗莞联合的重要节点 珠江东西岸产业带与城市生活的交汇与激发节点 广州市产业发展与服务业发展的重要带动点 广州市现代城市生活在珠江口宜居湾区的代表节点 广州城市总体发展战略规划 广州东部发展 对黄埔北部组团的规划目标是实现广州“东进”发展战略的重要功能区，是广州市东部产业区的重要组成部分；所提出的发展策略和政策市结合传统产业逐步转移和调整，优化北部工业区空间结构与产业结构，重点发展先进制造业、高新技术产业已经物流业。 对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域的产业中心、文化旅游中心与现代交通物流枢纽；所提出的发展策略和政策是利用黄埔港的交通优势以及创业产业，结合产业升级和城市临港现代服务业，休闲旅游以及创意产业，结合产业升级和城中村改造，优化城市结构与空间布局，提升城市人居环境。 黄埔发机的机遇与挑战 黄埔定位及方向 小结 综上所述，如果针对大区域的客户群体，本项目无明显优势，反而劣势突出，威胁非常大。 若定位为城区型商业中心，本案位于未来黄埔中高档住宅的中心位置，且距政府、事业单位、大型支柱企业近，有较大优势。 因此，项目应以周边社区和企业事业单位居为主要对象，打造为—— 文冲商圈的商业中心 核心问题与矛盾 寻求出路 综上，在解决项目的核心问题，化解的重点矛盾基础上，趋利避弊。目前项目商业价值不高，但未来潜在价值巨大，故我们主要站在未来的高度，以长远的目光前瞻项目未来发展前景，将项目定位为—— 解析大社区型都市综合体 解析综合体——定义 解析综合体—特征 定位说明 由于我司在零售商业的管理经验不足，且大型商业须通过知名品牌商家作为主力店吸引人流。我司初步确定裙楼主要由五百强超市经营。（我司可尽量争取部分底层临街商铺转租来获取盈利） 塔楼产品：写字楼+酒店+公寓 通过大型的都市综合体，奠定文冲商圈核心地位，以服务文冲、红山、大沙东、文船、石化等周边消费群体为主，辐射黄埔东及周边商圈 侧重特色打造，突出特色消费 公寓定位 为什么要做公寓—— 切合黄埔区房地产发展的情况，现时黄埔几乎没有在售的一手楼盘，存在明显的市场空白，同时随着地铁的开通，大量吸引了天河区白领人士到黄埔居住，因而大大增加了住宅的需求。市场的刚性需求为项目发展公寓业带来了契机。 从地块从分来说，周边的商业氛围不浓厚，居住需求远比商业需求大，但限于项目用地性质不能变更。同时商业中心生活配套完善，本项目交通便利，有市场需求。 做什么样的公寓—— 公寓模式的设定需要考虑黄埔区市场将来的发展情况。地铁的开通大大缩减了黄埔至天河区的时间，同时林和村、扬箕村、文冲村等城中村的拆迁产生了大量有住宅需求的上班族。交通的优势以及商业配套成熟必然吸引天河区上班族向东迁移。有见及此，项目将定位为： 白领精英公寓 公寓定位——客户定位 目标客户群体： 地铁沿线白领人士——年龄在22-30岁，一般以外来务工人员为主，有稳定的收入来源，在交通的吸引下前来黄埔居住的人群。 黄埔区SOHO精英——年龄在18-35岁的高端自由职业者，职业多以IT、广告、动漫等为主。祟尚自由，追求私密性，渴望独立空间去激发创意的群体。 新组建家庭——以18-35岁为主，计划结婚但没能力购买昂贵的住房的新婚人士，渴望有属于自己的私人空间，而项目的长租计划正适合这类人士的需求。 企业接待洽谈处——针对在黄埔区内长期有业务往来需求的企业，此类企业由于长期有普通客户往来，预订酒店尤其在交易