房地产流程及各环节涉及的文件详解.ppt

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料 房地产开发程序 可分为四个大阶段 项目立项阶段 项目前期准备阶段 项目建设阶段 项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。 房地产开发流程一般8个步骤 房地产开发公司的设立 房地产开发公司的设立 进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序： 公司设立准备 申请资质等级审批 申请办理企业名称预先核准 办理工商注册登记 办理税务登记 房地产项目立项 工作程序 投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。 可先进行项目设想，再寻找合适地块 先找地块，再进行项目设想 项目设想的具体化，包括： 建设地点 初步落实建设用地 自然条件适宜性研究等 土地信息获取途径 （1）政府职能部门拟出让土地 （2）其他开发商拟转让或寻求合作 （3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地） 编制与报批项目建议书 进行项目环境影响评价 项目可行性研究及报批或备案 落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式） 发改委立项 项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析 立项审批阶段涉及主要文件材料 1、项目立项申请报告书（原件一份） 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4、项目建设投资概算（一份） 5、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7、项目地形图（一份） 8、有关职能部门的意见。 其他资料 项目环境影响评价报告（若需要的话） 项目建议书审批 主管部门 发改委 所需材料 项目建议书 项目建设投资概算 银信部门出示的资金证明 企业法人营业执照副本 可行性研究审批 审批部门 发展与改革委员会 申报资料 编制待批的可行性研究报告 项目环境影响评价报告书 项目建议书批复副本等 项目立项 主管部门 发改委 所需资料 项目立项申请报告书 项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件） 企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 有关职能部门的意见等 在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面关于信息介绍） 区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运行状况 国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 房地产开发景气指数 国家宏观金融政策： 货币政策 利率 货币政策 利率 房地产按揭政策 固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有： 土地性质 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 土地周边环境相关信息 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 地块交通条件相关信息 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 娱乐休息设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 房地产开发前期准备阶段 办理建设用地规划许可证 购置土地相关后续工作 申领项目选址意见书 申请定点 申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使用权） 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 编制规划设计总图 申领建设用地规划许可证 可进入拆迁环节 办理建设工程规划许可证 项目选址意见通知书— 获得建设工程设计条件要求通知书 委托规划设计部门进行规划设计并报批 规划设计主案统制及报审 初步设计及送审 施工图设计及送审 消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育报建、园林交通报建、 签订公共配套协议书 建筑外装饰、环境设计方案 办理获取工程规划许可证 需要的相关文件资料 建设项目地点征求意见函 建设项目规划审批申报表 建设单位用地申请及拟建项目情况说明 拟建方案设想总平面图 规划报建申请表 选址意见书 规划选址测绘成果图 测绘部门划定规划控制线 放界、测绘图 控制性详细