房地产所得税管理详解.ppt

* 开发企业支付给物业管理公司的费用，如果约定给业主并专款专用的，可据实税前扣除。 物业管理费 * 开发企业按规定补偿给拆迁户的，其建筑成本可作为共同性成本进行税务处理，超过补偿标准的，则正常销售进行处理。 回迁房 * 开发企业境外支付销售费、设计费的，按10%税前扣除。 境外支付销售费、设计费问题 * 第五章 特定事项的税务处理 * 一、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 （二）分配开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 * 一、合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。 * （二）分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○收入确认的范围：应分开发产品 ○两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入 一、、合作建造开发产品的税务处理 * 一、合作建造开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 ○ 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分 配该项目的利润 ○投资方取得利润视同取得股息、红利 ○开发企业接受的投资额不负担成本费用 * 二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 * （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 ○ 投出方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次取得开发产品时 ◎收入确认的范围：应取得的开发产品 ◎经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品 二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 * 二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 ○接受方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次分出开发产品 ◎收入确认的范围：应分出的开发产品 ◎开发项目成本的确认 购入土地使用权价格 * 二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 ○投出方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 * ○接受方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本 二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 * 第六章 附 则 * 自2008年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）同时废止。 此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 新文件适用执行时间 * 主要涉及 外资企业。 新老文件衔接 谢谢！ * 国家税务总局所得税司 * 国家税务总局所得税司 * 国家税务总局所得税司 * * 根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。 计税成本的种类 * 开发产品计税成本支出项目有6个: （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。 计税成本项目 * （二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 计税成本项目 * （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用