楼盘策划详解.ppt

营销背景分析 之位置分析 1.各栋楼之间间距较合适，采光各个地方都相对来说比较好； 2. 房子靠近大道，交通便利； 3.东辰国际学校、博雅学校（公立学校）、绵阳中学、园艺小学、南山双语学校、新东方幼儿园、青少年培训中心（拟建）等教育机构围绕四周，教育资源非常丰富 营销背景分析 之户型分析 户型上看，每个户型共同具备的亮点是户户赠送面积，景观阳台阔绰、双阳台、高实用率； 87.08㎡户型空间较为紧凑，中间户通透性相对较差； 两个单元的中间户赠送大露台，是较大的亮点 * * 楼盘优势 9-11层英伦花园洋房，绽放浪漫心情 11000余平米英伦园林，典藏美好时光 1:1.25奢高车位比，解除后顾之忧 低公摊，彰显超值性价比 58-122平米精品户型，承载生活之美。不仅融入了入户花园、双阳台、大飘窗等元素，功能齐备，分区明确，采光充足。 100-189平米超值顶跃，更开阔更灵动更私密的多重变化空间，实现了空间的完美转换、超大露台，开阔视野揽进城市风华……让居住随心所欲，享受无与伦比的至尊生活 主推户型 营销策略形成 之营销目标 积累诚意客户180批以上 认筹客户100批以上 蓄客目标 目 标 开盘当天实现70%以上销售率 销售套数63套以上 解筹率60%以上 销售目标 Product 1 卖点策划与品牌建立 Product 2 营销策略 Product 3 销售形式 Product 4 促销手段 阳光清华D区 营销策划 地段好，才是真的好 绵阳上风上水，位于城市北面，地势高出80平米，空气流动性好 社区文化好，才是真的好 宁静、雅致、尊贵府邸、优秀的社区文化 配套好，才是真的好 享优质教育资源，学校就在身边 户型好，才是真的好 创新户型。卫生间也有书架，满足上卫生间看报习惯 Product 1 卖点策划与品牌建立 本项目开发周期长，得分2-3期完成。 营销投入策略：一期的营销投入是为整个楼盘投入的，只不过是一期的投入额度大，密度高，一期的营销投入应控制在销售额的2-3%范围 营销诉求策略：本楼盘独特的生活主张：享受宁静、崇尚文化积极进取。 以“新城市生活从这里开始”，“高档物业，中档价格”为诉求点进入市场 以“送给孩子的家”树立教育地产的概念，向送孩子到东辰学校上学的家长诉求 以“这里听得到读书声”“除了花香，还有书香”来诉求这里的宁静、雅致、文化氛围 Product 2 营销策略 媒体投放策略 大型户外 短信群发 报纸等纸质传媒 网络广告 视觉冲击力强 适于适时更换信息 昭示效果好 费用相对较高 媒体：高炮、项目地广告牌、墙体广告 覆盖面广； 彩色硬广与软文报道，全面、详尽、形象； 费用相对较高 媒体：《绵阳日报》 各场所分派人员分发宣传单 电视台 派单 广告片发布 电视游字 易适时发布信息 媒体：四川电视台 宣传效果受到一定限制 易于发布即时信息 媒体：房天下、腾讯网 点对点宣传，效果理想 成本相对较低 覆盖面广 即时发布信息 性价比最高 公交车身 流动性大 时效性长 Product 3 销售形式 现场售楼部销售 市内闹市区设销售接待点 设专车在市内接送看房顾客 参加绵阳及到广元、西藏、新疆等地的展销会销售 * 名校就在家门口：毗邻东辰中、小学、博雅公学，周边名校汇集——举步可达的全程教育体系，给孩子高起点的成长空间 影院就在家门口：保利影业意欲进入乐荟城，银幕宽度大于21米、4K高清晰、13.1声道立体声音响 超市就在家门口：全国最具规模的零售连锁企业之一的华润万家超市进驻乐荟城，将为区域带来更优越更完美的生活品质 公交就在家门口：77路直达大润发，32路贯穿主城区，13路到新世界，66路到青年广场，91路到火车站，繁华生活近在咫尺 运动就在家门口：拥享14000平米社区运动公园，网球场、篮球场、全民健身器材、儿童游戏区、景观泳池……健康生活每一天 美食就在家门口：成熟社区，商家纷至沓来。众多风味各异的中高档餐饮群集于此 六大配套—引领园艺山居住品质 Product 4 促销手段 活动促销，造势全城 持续营销活动：为学子加油，奖励不断 执行： 在东辰学校考上北大清华的给予奖励（5000元-10000元） 保证在东辰学校上高中的业主子女考上大学，考不上的退一半或全部高中阶段的学费 保证业主子女上东辰高中，初中加分10-30分 持续营销活动：家装设计方案比赛 执行： 针对小区各种户型举办家装设计方案比赛，每一户型选出三套优选方案，然后对购房者送家装方案。 可与家装建材商场联动 持续营销活动：东辰集团一日游 执行： 准业主参加，了解绵阳、江油等地的东辰产业 持续营销活动：教育专家咨询 执行： 活动对象：所有客户 活动地点：售楼部 活动形式：教育专家现场咨询 活动内容：学习、心理、招