景祥安徽禹洲蚌埠滨湖区高端居住区项目详细报告p前期策划课件.ppt

项目竞争策略 项目整体 定位 4.1 4 前期整体定位 4.2 前期整体定位 档次 珠城 CBD 首府 ---- 国际化 都市 生活 美宅 属性 形态 竞争市场容量 市场产品定位 来源 目的 动机 项目定位 市场定位 客户定位 土地定位 2、滨湖CBD，周界的生态资源，完善的道路及配套规划， 50-60万方 市区为主，职业主要为公务员群体、教师、私营业主 1 、区域中高档，预期价值发力 3、高层高密度住宅 高形象高品质高品牌 超高层高层商办大覆盖中密度综合体大盘 置业目的 品质型首置、首改为主 置业动机 区域发展潜力、未来配套、价格 项目整体定位 4.1 竞争市场结构 5000-6000元/平米 50-60万总价 珠城 CBD 首府 ---- 国际化 都市 生活 美宅 全城占位 先进与未来 中心繁华 未来配套丰富 定位解读 4.2 项目核心利基 第一居所暗示 市场表现 毗邻主干道 土地属性 产品战略 政府规划滨湖新区 身份价值认同 高品质 生活方式认同 优势湖景资源 区位价值认同 多功能户型 第一梯队品质 高性价比 多功能户型空间 定位演绎 4.2 城中心 心中城 滨湖CBD 都市新心地 未来生活新元点 私享湖光美色 阅尽城市繁华 在这里，未来您可以充分享受新都心带来的繁华便利、品位、浪漫、荣耀…… 定位演绎 4.2 定位演绎 国际化都市生活美宅 一个圈层的梦想与光荣 4.2 项目整体定位-竞争策略 4.3 万达广场 本案 恒大御景湾 绿地中央广场 第一梯队 第二梯队 单价上升 1、万达广场依托其自身强势商业资源带动，加上其区域、品牌等综合价值，综合实力属于第一梯队。 2、对于区域内竞品，目前区域价值未得以兑现的情况下，虽然在土地的未来价值上弱于竞品，但可以通过等量营销展示、形象站位弱化未来价差，共享区域的利好预期，并通过户型产品的核心发力点超越对手。 6500元/平米 5500元/平米（毛坯） 差异型 竞争策略 低单价 低总价 同单价段 较低总价 跟随型 58 59 C A B 铁东路 龙湖西路 龙湾路 望芦西街 住商街 公园南路 龙腾路 规划路 绿地中央广场 住宅 规划高层住宅与商业 规划低层住宅 规划二类居住 规划学校 安置房 铁路经过 绿地中央广场 景观区 项目开发次序建议 4.3 两个地块在运作上合并一个项目： 1、目前公共配套和土地价值属性基本相当； 2、两个项目均以住宅为主力物业类型； 3、从项目整体规模的竞争力和后期营销投入方面考虑集约性优势。 在开发上优先开发地块价值相对较弱的58号地块，先期抢占市场，随着区域规划的逐步兑现，后续再开发土地价值更高的59号地块。 报告目录 土地属性理解 客户属性分析 市场结构研究 项目整体定位 总平排布建议 总平初步 建议 土地价值 分区 经济指标 分析 5.1 开发强度 原则 总平经济 测算 5 总平初步建议 5.2 5.3 5.4 5.5 总平初步建议 经济指标分析 5.1 注：由于地块尺寸在谷歌上测量，有误差的可能性，所有数据仅供参考 项目 面积（万平米） 58号地块 占地面积 6.5 容积率 ≤5.0 59号地块 占地面积 A、B地块 2.46 C地块 4.36 容积率 A、B≤5.0；C≤5.0 建筑高度 ≤160米 单体面宽 不超过50米 静谧度递增 说明： 1、58号地块西边为铁路线，东边为主干道，噪音从东西两侧向内递增，采光自东南向西北递减； 2、59号地块四周临路，地块的静谧度不高，且C地块受A、B地块高层影响，采光条件均较差。 建筑退让：沿城市道路龙腾路、龙湖西路、公园南路退让15米；城市次干道退让7米。 采光递减 197m 274m 209m 277m 静谧度递增 15m 15m 58号龙湖西岸D2-6地块 105m 82m 100m 128m 261m 245.0 82m 143m 15m 15m 7m 7m 15m 采光递减 静谧度递增 静谧度递增 59号地块 公园南路 公园南路 龙湾路 龙湾路 望庐西街 龙湖西路 龙腾路 住商街 从滨湖新区开发成熟度以及区域未来潜力上看，58号地块整体价值小于59号地块价值。 建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 独立双拼别墅 小于0.3 0.3—0.4 大于0.4 Townhouse 0.5—0.6 0.6—0.7 0.7—0.9 4、5层叠加 0.7—0.8 0.8—0.9 0.9—1.1 6层多层 1.1—1.3 1.3—1.5 1.5—1.7 11层小高层 1.7—2.0 2.0—2.2 2.2—2.5 18层及以上高层 2.2—2.5 2.5—3.0 3.0—3.5 不同容积率下的主要产品形态 本项目各地块容积率≤5.0，决定了纯高层的物业形态 经