无锡阳光靖江滨江新城项目发展战略及整体定位.ppt

1 阳光靖江滨江新城项目发展战略与整体定位终稿沟通 项目研究工作阶段划分 项目核心问题确定 宏观市场小结：经济持续高速发展，受安置房政策影响，商品房供需出现失衡 市场供应小结：基于开发理念提升下其展示、产品及配套等方面的价值展示得到提升，促使竞争层级不断提升。 市场需求分析小结：需求总量较为稳定，增量有限，大量潜在需求未被激发，存在可引导的空间 竞争机会分析小结——城市开发热点区域，激烈的同质化完全竞争市场 靖江房地产市场特征总结 基于项目自身价值及市场竞争强度考虑——本项目应放大并提升新区城市价值，通过产品价值维持/有限超越和新的生活方式引导及服务价值提升，引领市场并建立市场竞争进入壁垒。 项目发展战略及整体定位必须符合项目的愿景、目标，解决项目的核心问题——成本导向型市场向高速增长型市场转型阶段，以成本为导向，主动城市化，规模经营，形成可持续开发快速走量。 项目发展战略——以全面领先的新城市主义模式契合新城价值核心，建立项目在新城中心化地位 发展战略分解： 一、确立新城市主义模式，营造新城中心化，契合区域城市价值； 二、以新城市主义模式超越对手纯居住模式，树立靖江城市价值新高度，打造靖江城市生活又一极； 三、通过自建配套体系，形成项目在新城中心化地位； 开发盈利模式－整体定位为中高端第一居所，多元复合产品线，以回现速度为首要目标，实现快速走量和提升资金使用效率。 双方达成共识和未来关注点 形象定位原则 案名形象演绎 形象定位诠释 靖江城市化,代言新城未来 大社区价值体现整体开发气势 新城市主义生活元素 1、城市化的元素，体现靖江城市未来 代言靖江新城未来发展，示范新区城市化； 2、完善的市政生活设施配套 学校，医院，超市，银行等满足现代人追求生活舒适的要求； 3、区域标识统一 边界的界定，DIS形成鲜明的区域意向，标志物等； 4 、多元产品、创新产品的价值体系 起伏的城市天际线、多元的建筑形态； 5 、开放的公共空间，与城市的和谐与连接 广场，核心景观节点等公共空间，增进交流； 6 、私密的生活空间 社区内部组团管理，私密生活空间营造； 城市意象的建立——交通导示，红绿灯，斑马线等城市符号。 完善的市政生活配套——区域资源整合：医院、学校、超市、 酒店、银行、公园等 区域界定－区域LOGO，DIS系统，标志性建筑，标志物，新城导示系统等。 开放空间——广场，核心景观节点等公共交流空间，与城市和谐连接。 私密的生活空间——社区内部组团管理，组团内私密生活空间营造； 客户定位——靖江购房客户主要群体为泛公务员群体，周边乡镇进城置业客户及以船舶业为代表的企事业单位员工 客户定位——按收入水平划分靖江市场客户为财富阶层、中间阶层和工薪阶层，他们的置业需求特征有明显的区别 客户定位——通过各类客户需求点与项目现实情况匹配分析，确认本项目的核心客户中高端客户，同时高端客户和中端客户延伸 客户演变规律——前期以搬迁形成泛公务员群体为主，中后期拓宽客户面，并针对产品线形成客户细分，后期聚焦于普通工薪阶层 基于地块条件、客户目标、目标客户的需求以及市场竞争状况 地块因子分析——自身因素和片区环境资源条件表明，项目较适合开发中高档次物业 物业档次定位 地块居住价值分级：1号地块4、5号地块 地块居住价值分级：ABCD；EF 地块1作为项目利润主来源，同时代表项目的高端形象，开发市场稀缺的洋房和别墅产品，同时考虑布置少量(小)高层弥补容积率的贬损 地块4和5作为快速现金流来源，走主流市场供应产品，从客户需求和盈利实现上选择多层和小高层 为了保证15％的利润率，1号地块的容积率最起码要做到1.32 客户对点楼认可很差，慎重对待点楼产品的出现，可以在4、5号地块启动区做少量试水市场，1号地块高层视后期市场预留可调空间 在地块西边和北边布置两排小高层，另外在北边外围布置一排高层，整体容积率1.38 如果考虑洋房面积最大化，在地块北边只排布一排板式高层，整体容积率为1.23 北边布置两排(小)高层对地块高端形象影响较小，利润实现上优势明显，建议1号地块按照此方案排布，容积率在1.4左右 地块4和5的物业类型和产品配比 地块开发快速回现的市场主流产品多层加小高层，应做足容积率 物业类型建筑面积配比 产品定位小结 联排——项目标杆产品，奠定项目高端形象，面积控制在220-300之间 花园洋房——层层退台，市场创新产品，打造成项目明星产品 多层——直击市场主流需求，实现快速回流现金，通过产品的舒适性及附加值全面提升其价值 高层/小高层——项目现金流产品，针对市场的主流需求，抓中端客户，拓宽客户线 创新纯复式产品——打造高层庭院居住体验控制面积：130-150 m2的主流产品 创新圆楼产品——在1号地块具有小桥港景观的东侧设置 规划布局原则 景观轴线示意