烟台房地产商业市场研究分析.doc

烟台房地产商业市场研究 要点概述： 从烟台商业市场目前的发育水平及所处发展阶段来看，烟台商业明显呈现出不成熟的一面，具体表现在以下几个方面： ☆商业供应量与质量的不平衡； ☆商业发展缓慢并且不均衡； ☆缺乏整体科学定位，特色市场、商业街及城市次商业中心尚不完备； ☆配套设施不完善，商业环境亟需改善； ☆层次结构不清，发展不均衡； ☆缺乏专业化管理； 以下主要从烟台商业的发展历史、各商圈与商业街的形成及代表案例分析、典型案例剖析、区域内同类商业物业供应及价格水平等方面进行分析。 （一）烟台商业发展历史概况 二十年间，烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联，再由华联西移到振华、良友一带，集中在了南大街附近一公里长的范围内。 烟台的商业在90年代主要以百货业态为主，振华、华联、百货大楼、良友广场四大百货商场。在华联和百货大楼及良友广场经营不善相继改制之后，目前振华商厦成为烟台商业的龙头老大。近年来，烟台市引进百盛、屈臣氏、大润发等外资零售企业以及苏宁电器等内资商业零售企业及外资餐饮企业40多家。加大了基础设施建设项目的力度，仅市区就有振华购物中心扩建、九隆商业街、新世界商城等一批大项目。全市人均商业网点面积由2000年0.8平方米增加到2005年的1.2平方米，规模的扩张相当迅速。而众多的商家之所以看好烟台市场主要的原因是：随着烟台城市形象的日益提升，人居城市的品牌日益响亮，城市人口及外来人口也在逐年增长，且消费能力与日俱增，据统计烟台的社会消费品零售额在2005年达到599.58亿元，增长16.1％，在山东省名列第一，并且随着生活水平的提高，烟台人的消费水平也在逐年提升。 （二）烟台市区各商圈概况及经营项目个案分析 1.市区商业的现状 经过近些年的建设和发展，市中心区三大商圈已基本形成。分别为海港路市级商业中心区、幸福区级商业中心区和黄务市场群三大商圈。目前，只有海港路商圈发展最为成熟，而幸福商圈和黄务商圈则处于刚刚起步的阶段，仍需要进一步培育。 而在商业街方面，烟台除朝阳街外，其他商业街多在居住小区配套设施的基础上自然形成，分布存在不合理。因为很难结合本街的自然、历史、区位条件而形成自己的特色，往往凸现不出商业街的优势，由于政府在加快商业发展过程中缺乏对商业街的发展进行系统性规划建设和管理，缺乏科学的论证和定位，进一步导致了商业街趋同发展现象。 沿着朝阳街、西大街、时代广场、北大西街、上夼西路一路走来，共同的感受是，商业网点密度低，商业气氛不浓厚，档次低且没有特色，这些烟台现有的所谓商业街，距离成熟的商业街水准还差了一大截，有些其实是名不副实的“冷街”。 这对本项目街区型商业的定位与发展来说，也算是一个难得的契机。 本报告特针对此三大商圈及个别商业街进行了分析，以期对本项目的市场定位有更清楚的认识。 1）海港路商圈 　商圈概况 海港路既是一个名字，也是一个象征。 　　在过去的几年中，以海港路商业街、三站市场和振华、百盛、润隆、大润发、国美、苏宁、麦当劳、肯德基等骨干商贸企业餐饮企业为载体的海港路市级商业中心区，的确是一个让人充满遐想的区域。该商圈覆盖了南大街以北、青年路以东、北马路以南、海港路两侧区域。区内有振华、良友、百盛等知名零售企业，有中心大酒店、亚细亚、铁道大厦等星级宾馆，有工商银行、华夏银行等金融机构，有西大街、海港路、北大西街、时代广场等商业街，商业功能齐全。 　　由于该商圈有天时、地利、人和之优势，虽然是我市的传统商业区，但魅力却与日俱增，核心商业区的地位日益巩固。2005年，商圈内的网点众花齐放，发展迅速，其中，振华实现销售收入达到24.8亿元，是我市第一家销售收入突破20亿元的零售企业，大润发、百盛也都突破2亿元。未来几年，随着银座、沃尔玛等国内外知名企业的入驻，该商圈会进一步巩固在三大商圈中头把“交椅”的地位。 但同时良友广场、润隆大厦、昌隆赛特等网点的不够理想的发展状态，也折射出该商圈内商业竞争的激烈。“最富有活力的区域，也最具有风险”，此语不虚。 商圈内个案分析 阳光国际 阳光国际购物商场位于南大街与海港路交界处，建筑面积为6万多平米，目前已经部分停业。主要原因是：烟台消费者消费惯性较强，任何大的商业项目在开业初期无法改变消费者心中固有的消费观念，同样，阳光国际自身存在的问题也限制了其目前的发展： 项目名称 阳光国际 开发商 天润投资开发有限公司 商业类型 百货 开业时间 2006年6月15日 建筑面积 6万㎡ 使用率 63% 商场租金 整体平均 首层 二层 地下一层 地下二层 3.4元/㎡.日 联营　 联营　 4.6元/㎡.日 2.2元/㎡.日 商场第一、二层以联营方式经营，地下两层可租可卖，售价最高为22000元/㎡，最低为19800元/㎡ 功能分区 地下二层 20多平的