中原_北京曜阳老年公寓市场研究及定位报告_187教案.ppt

北京曜阳老年公寓 市场研究及定位方向报告 目录 GDP与房地产 收入与房地产 商品住宅市场供需情况 目录 目录 旅游休闲度假市场 样本选定 结合本项目产品类型丰富的特点，我们对密云旅游休闲度假市场进行分析； 在区域内有一定影响力的旅游休闲度假类产品----酒店、度假村; 与本项目在产品定位、价格、客户等方面有一定借鉴意义。 旅游休闲度假市场概况 出租价格分析 出租率分析 配套设施分析 消费人群需求分析 消费人群需求分析 旅游休闲度假市场 典型项目分析—云佛度假山庄 市场启示 目录 区域住宅市场分析 低密产品现状 在售项目情况 产品分析 价格走势分析 销售速度分析 区域低密销售市场小结 区域低密销售市场启示 别墅二手租赁分析 度假别墅租金 区域低密租赁市场小结 区域低密租赁市场启示 区域住宅市场分析 普通住宅产品现状 在售项目情况 价格走势分析 销售速度分析 销售走势分析 区域住宅市场小结 区域市场启示 区域住宅市场分析 君山国际高尔夫别墅 项目实景 户型鉴定 客户资源 价格情况 价值提炼 目录 市场梳理 目录 目录 谢 谢！ 总支出估算 金额（万元） 项目 85871 合计 18328 房产税 8400 经营税金及附加 7637 运营管理费用 11286 会员费支出 40220 开发建设投资 方案二：全部出租---财务分析 损益表-40年建设经营期 方案二：全部出租---财务分析 68.3% 税后投资利润率 91.0% 税前投资利润率 58612 税后利润 19537 所得税 78149 利润总额 85871 总成本及费用 164021 经营收入 单位：万元 主要财务评价指标 16.85年 投资回收期 7% 财务内部收益率 方案二：全部出租---财务分析 注：若扣除7000万的购地费用，投资回收期约为13年。 财务分析结论 项目40年建设经营期内财务内部收益率为7%， 低于行业基准收益率8%，考虑机会成本，本项投 资计划相对保守，但是其优点在于物业产权仍归 开发商所有。 全部出租投资回收期17年左右，有一定的经营风 险，但从长期投资的角度看，该回收期属于可接 受范围。 方案二：全部出租---财务分析 方案三：全部销售 低密产品 休闲度假 极品会所 老年公寓 功能划分 方案三：全部销售 功能定位 休闲度假： A：会所 C：酒店 老年公寓 B：老年公寓 D：高端老年公寓 低密产品 E、F、G：低密住宅 H：别墅 方案三：全部销售 C区 B区 A区 H区 D区 E区 F区 G区 优点 市场认知度高 需求旺盛 资金可快速回收，风险降低。 缺点 操作难度大。 优劣势分析 方案三：全部销售 阳光豪华会所 汇聚国际时尚元素和文化，创造集休闲、商 务为一体的多功能休憩场所； 医疗中心 中国红十字基金会鼎立之作提供先进医疗设 备及技术，提供尊贵生活保障； 户型设计 从实用和舒适出发，户型、外立面、内部布 局等细节之外，彰显上品生活。 方案三：全部销售（市场支撑----产品） 出售 12000元/平方米 经营方式 价格策略 跃层、联排 D、E、F、G区 高端住宅区 老年公寓区 休闲度假区 出售 20000元/平方米 经营方式 价格策略 别墅H区 出售 6000-7000元/平方米 经营方式 价格策略 花园洋房B区 出租 1元-1.5元/平方米 经营方式 极品会所A区 出租 350-400元/天 经营方式 价格策略 酒店C区 （四星级酒店） 方案三：全部销售（价格） 销售收入 销售安排 100% 独栋 2010年 50% 联排 2009年 30% 联排 若2008年中 开始销售 销售率 销售部分 销售时段 方案一：优化组合---财务分析 6500 公寓 12000 联排 20000 独栋 销售均价（元/平米） 物业类型 销售价格 销售收入 方案一：优化组合---财务分析 7278 12069 7241 26588 合计 　 　 　 0 公寓 　 12069 7241 19310 联排别墅 7278 　 　 7278 独栋别墅 2010年 2009年 2008年 金额（万元） 物业类型 出租收入 方案一：优化组合---财务分析 91807 合计 38936 酒店式公寓出租收入 1500