商业地产项目开发控制要点报告-DGF.ppt

管理重点 -施工管理 管理重点 -成本控制 管理重点 -开业支持 管理重点 –文档管理 Project Filing Structure项目文档构架 000 　 　 　 　 　 　 　 　 个人文件 100 Client Coorepondence 　 　 　 　 业主文件 200 Project ExecutionProgramming 　 　 　 项目执行和计划 300 Cost PlanRisk Management 　 　 　 成本计划及风险管理 400 Consultants 　 　 　 　 　 　 顾问 500 Project MonitoringReporting 　 　 　 项目监督及报告 600 Developer 　 　 　 　 　 　 发展商 700 Construction 　 　 　 　 　 施工 800 Contract Management 　 　 　 　 合约管理 900 Design Management 　 　 　 　 设计管理 项目运营阶段需要注意的几个事项 商业项目-运营阶段的要点 商业项目的选址和定位 商业项目的定位的三部曲： 选址： 项目定位： 业态规划： 商业地产项目-饱和指数 人均饱和商业面积（国际惯例）： 一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ；低于 3000，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口服务的商业面积！） 商圈的零售饱和指数： 一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内对特定产品与服务的需要，饱和指数表面一个商圈锁能支持的商店不可能超过一个固定数量 饱和指数可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中：IRS—饱和指数 C-商圈内的潜在顾客数目 RE –商圈内消费者人均零售支出 RF----商圈内商店的营业面积 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为。。。 TRS =100000*25/144000=17.36 IRS 越大，则意味着该商圈内的饱和度越低，该数字越小则意味着该商圈内的饱和度越高，在不同的商圈内，应选择零售饱和指数较低的商圈开店。 商业项目规划设计 商业规划设计 商业项目功能规划 商业功能规划 投资回收评估 开发计划 市场推广 综合比较 开发策略 确认初步方案 商业项目方案确认 “ ” 2014-02 目录 商业地产概念 商业地产与住宅地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采用开发销售的模式，资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住为目的。 大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳定型，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开始回收投资。 投资回收期较长，商业项目开始运营后还需要经过培育期后，才开始回收投资； 商业业态的形式 概念： Mall -------林荫道， 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。 Shopping Mall ------ 规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。 商业地产的元素及行为 商业地产的433即: 4元素 3种行为 3个层面 商业地产的商业模式 商业模式 说明 优点 缺点 适应范围 只租不售 物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。 有利于商业项目的统一管理、推广和升级，可以更好的使项目升值。 资金回收期较长 资金充裕，作为长期稳定性持有的公司。 只售不租： 物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售， 可以快速的回笼资金 不利于项目的统一管理、推广和升级，项目升值需要依赖于外界环境。 住宅底商模式、产权式酒店等， 租售结合： 商用物业建成后，投资商、开发商将一部分物业出租，另一部分销售；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租，另一种是主力店铺出租、配套商铺出售。 可以回收部分资金，并且利用回收的资金进行后期开发。 需要有较强大的运营管理和策划宣传团队， 模式大都是迫于资金的压力，（如万达模式） 出售后返租： 物业建