楼房质量问题.ppt

奉化塌楼：谁为楼盘“质量报复期”买单？ 目 录 事故主角 隐患的产生 如何应对？ 结语 “80后”“90后”楼房频成事故主角 新华网的稿件回顾称，近年来，上世纪80年代和90年代建设的楼房频频成事故主角： 2009年8月4日，河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌，17人遇难； 2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌； 2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌，造成1死1伤； 2013年3月28日，浙江绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌。据称，这幢房子建于上世纪90年代初期…… 而本次倒塌的楼盘是“90后”，它周围的那些“同龄楼”也并不稳固，居民们忧心忡忡。一年多前，宁波就发生过一起相似事件，倒塌楼房周边的11幢楼房经鉴定都是危房，着实令人咋舌。 “80后”“90后”楼房频成事故主角 也许有人要说，按照中国大拆大建的速度应该没有剩下什么20、30年前楼盘了。的确，在2010年，住建部的一位负责人就说过：“我国是每年新建建筑量最大的国家，却只能持续25－30年。”这和城市规划的不合理，原来的布局赶不上城市发展有很大的关系。甚至也和“一任领导一任措施”有关。 纵然如此，剩下的“80后”“90后”建筑还是数量巨大的。日本野村证券做过一个估算，中国有22%的存量房是在2000年以前建筑的。尽管比例不算大，但考虑到巨大的中国住房建筑总量，就很庞大了。而这其中80、90年代的房子是主力。因为那时候刚刚改革开放，各地城市化提速，楼房密集建成。另一方面，很多旧房其实是属于“老大难”问题，碍于地段等因素，要是拆迁重建有利可图或者有资金的话，恐怕早就实施了。全部推倒重来也不现实，既浪费又不环保。 隐患的产生 先天不足 后天失调 当年设计、建设上就存在诸多的质量隐患 当年的设计跟不上人们的需求，改装中往往又进一步加剧质量问题 先天不足 前述建筑结构专家就表示，那个时候房屋设计都是在照搬苏联的经验，尤其是计算公式上是直接翻译过来的，再根据国情套用。一半科学计算，一半凭经验。如此套用尤其不适合南方的建筑，因为砂浆强度是不一样的。而设计中自然环境的影响也常常被忽略。 设计之外，建设也是个大问题。首先是建筑材料，比如奉化倒塌居民楼之前的检测报告就显示墙体强度、梁柱混凝土强度达不到设计要求。其次就是施工问题，80、90年代，市场经济刚起步，大量楼宇被建造起来，然而规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从稻田直接上了脚手架。另外还有技术和资金方面的局限，所以建筑质量很容易就出问题。 后天失调 80、90年代房子的设计很难跟得上人们不断增长的生活需求。举个例子，很多老房子当年就没门厅。所以，不管是买了老房子，还是一直住的人，几乎都有大装大改的需求。然而那个时代的房子几乎都是砖混结构，受力在墙体，承重墙是万万不能被破坏的。往往装修过程中，却乱来。奉化这栋楼房先前做的检测报告就提到，“部分业主几经转手和装修，对房屋进行重新改造，承重墙拆除后没有补强处理。” 如何应对？ 1. 要“防病”、“治病”说难不难，最关键的是谁来买单的问题 3. 不妨学习一下香港、韩国的经验 2. 谁买单这个问题非常纠结：责任未被分清楚，各方也没有买单动力 要“防病”、“治病”说难不难，最关键的是谁来买单的问题 在去追溯塌楼元凶的时候，施工质量问题、检测单位问题，监管问题都会被提及。比如这次的倒塌楼盘，之前检测机构的报告是认为可以再住，看上去责任很大。然而，事实上，检测机构做出了危房结论，并且认为可再住的一个前提是，这个楼需要进行维修后方可再居住。那么，维修经费谁来出就是个大问题了。据《新京报》的报道，去年10月中旬，曾有杭州的危房鉴定专家前来，鉴定结果是“局部危房”，可通过维修解决。“街道办建议维修费用街道办出一半，住户出一半”。但该提议未被居民采纳。而当地媒体报道称，该房屋维修的费用是四五百万，算是一笔大数目了。 实际上，以往媒体就报道过不少这样的案例，一些危楼已经检测出来问题，但是却不知道怎么处理，关键问题都落在了钱上。 当然，除了钱而外，检测、审批、维修等制度也没规范化。 谁买单这个问题非常纠结：责任未被分清楚，各方也没有买单动力 这些80、90年代的房子在产权上分好几类，属于政府的公房很简单，产权在政府，一般也由其来对质量问题买单。还有的房子可以列入政府主导的“旧城改造”项目。可是，更多的房子是当初人们从单位分的房改房，还可能早已几经易手，现在住的人和该单位没有任何的关系。 看上去业主为维修、改造买单很正常，也是相关规定强调的。可是，这些建筑存在着先天不足，如果完全让业主买单，业主一觉得不公平，二也缺乏动力，三来一幢楼住