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第四章房地产开发法律制度 第一节房地产开发概述 一、房地产开发的概念 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的活动。 二、房地产开发的特点 1. 房地产开发是在取得建设用地使用权的国有土地上进行的； 2.房地产开发的目的是提高土地和房屋的建设使用功能； 3.房地产开发投资量大，回收期长，风险性高的一项经济活动。 三、房地产开发的分类 1．按开发对象的划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造； 2．以开发的方式来划分，可分为单项开发、成片开发和小区开发； 3．按开发主体划分，可分为政府开发和房地产开发企业开发； 4.经营性开发与自用性开发； 5.单独开发与合作开发 中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT领域 中国校友会网必威体育精装版发布了我国首个针对亿万富豪的调查报告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的 50%，其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。 　　据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有 235人，位居第二，约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人，位居第三，约占富豪总数的11.29% 四、房地产开发的基本原则 （一）严格执行城市规划的原则 （二）经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 （三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 五、我国房地产开发的发展 1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。 2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。 3.房地产迅速发展和逐步规范阶段 六、房地产开发流程（14个环节） 1.土地使用权证、建设用地规划许可证、规划要点批复 土地使用权证：载明了土地用途及使用期限（只是载明）； 建设用地规划许可证：是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复：是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置、中小户型配比等。 2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 3.总平面审查阶段（修建性详细规划审查） 审总平面是报建中最有技术含量的活，通常2-3个月。 4.管线综合审查、排水许可证 管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路 5.单体审查（出建筑施工图）、建筑工程规划许可证 单体设计审查关键是落实各空间的大小尺寸，比如车位问题 6.消防和人防专项审查 7.节能审查、施工图审查 审查内容含：结构施工图、水电施工图等全部施工图及结构计算书、节能计算书 8.余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 9.质量监督、安全监督 10.施工招投标、监理招投标、监理报建 11.施工许可证 12.放线、验线 13.预售许可证（注意土地解押问题） 14. 竣工验收交楼 “五证二书” 第3节房地产开发企业 （一）房地产开发企业的概念 房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 1．以营利为目的。 2．营业内容包括房地产开发和经营。 3．依法律规定的条件和程序设立。 （二）房地产开发企业的设立条件 1．有自己的名称和组织机构。 2．有固定的经营场所。 3．有符合国务院规定的注册资本。 4．有足够的专业技术人员。 5．法律、行政法规规定的其他条件 1..下列有关房地产开发企业设立的说法，哪些是正确的？(2005-1-76)A.房地产开发企业可以是有限责任公司、股份有限公司B.设立房地产开发企业，应当向房地产管理部门和工商管理部门申请设立登记C.房地产开发企业的注册资本标准，适用国务院的规定D.没有足够的专业技术人员，不得设立房地产开发企业 我国房地产 开发企业主要包括三类： 一是专营企业 二是兼营企业 三是项目公司 三、房地产开发企业的资质管理 （一）房地产开发企业的资质等级 一级企业的资质条件： 二级企业的资质条件： 三级企业的资质条件： 四级企业的资质条件： （二）资质等级的申请、审批： （三）各资质等级企业承担的房地产项目范围 （四）资质等级证书的年检 （五）资质等级证书的变更、注销、吊销、降级和收回 1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成