东大街金融核心区发展意见(完整版)技术方案.ppt

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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 政策扶持 金融商务核心区关键问题 ———— 金融商务核心区关键问题——政策扶持意见 政策扶持意见——关键性前提 金融商务核心区是中国西部金融中心的“核心”,它不仅仅是东大街的、锦江区的、成都的,而且是四川的,是中国西部的——“金融标志”。因此,要成功打造辐射中国西部,具有国际性影响力的区域金融中心: 举八方之财力,集全省之气力,全力以赴,才是成功的保证! “建设”与“盘活” 财政税收 建设、基础设施、土地整合和规划设计需要大量资金; 规模性财政扶持,才可能确保核心区建设与运营; 省、市的税收政策对入驻企业或投资商的关注扶持。 建设规划 建设费用总投入保守估计90亿以上; 区域土地整合保守估计110亿以上; 整体基础设施保守估计10亿以上; 为适应未来发展,规划必须超前。 招商 国际、国内著名金融机构或组织(例如:英特尔), 行业地位影响力巨大。对区域政策、环境要求很高, 非极具吸引力的财政、税收、建设等方面的扶持政策和 相对级别较高的对口环节,则招商难度较大。 机构 省、市领导直接领导挂帅; 以国际化为标准的 高效率的组织管理服务机构。 以“一区”(锦江区)之力难以成功! 金融商务核心区关键问题——政策扶持意见 政策扶持意见 考虑到地块开发投入及相应整合强度,建议在发展商对土地出让上进行灵活处理。在土地出让方式上,有条件性的给于发展商较为灵活的处理方式,特别是在土地出让金及周期方面。 根据东大街金融大道的定位,以及未来会利用大面积的地下空间,基础实施投入过高,建议引入战略性投资服务发展商,并以某种方式进行置换。例如:北京朝阳区CBD引入印尼著名公司三林集团进行基础设施建筑投资。 金融商务核心区关键问题——政策扶持意见 微信公众号:中国商业地产观察? 官方微信号:ChinaCRE? 官方网站:ChinaCRE. ? 中国商业地产研究 分享商业地产动态 调研必威体育精装版商业项目 解析全球特色商业 Thanks For Your Time! ChinaCRE China Commercial Real Estate * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 简析: 假设土地成本成立,以地块整合成本为恒定值(保证政府成本的前提),体现平均容积率、平均楼面成本和商务体量三者之间的变量关系。 地块整合成本为恒定值,以平均容积率(R=7.5为参考值,非最终值)的区间增减(变化值=0.5)展开。 金融商务核心区发展意见——业态规划可行性分析 变量平衡关系——政府、投资商、市场 取值意见: 金融商务核心区(403.94亩)平均容积率取值范围:8—9 (非绝对范围值,以保证土地拆迁成本的前提下及市场供需关系进行调整。) 金融商务核心区(403.94亩)商务体量取值范围:80万m2—100万m2 (非绝对范围值,以保证办公物业不低于1/3比例的前提下,根据市场供需关系进行调整。) 前提: 保证政府投入成本回报 假设成本2396万/亩成立 保证投资商发展收益 通过前期对东大街整体业态的市场调查分析(成都高档商务办公均价1.2-1.3万),以投资回报价及建筑成本分析,可接受的楼面成本范围: 3500元/ m2 -4500元/ m2 保证市场理论需求 通过前期调研分析,在第三产业稳定增加基础上,办公物业的市场容量可接受范围: 80万m2-100万m2 金融商务核心区发展意见——业态规划可行性分析 变量平衡关系——核心区平均容积率与商务体量取值 通过商务体量分析,未来从业人数(每人10m2计算)估计达到8万-9万人。 根据城市配比性(重庆、武汉)、时间变动和消费基础等综合因素分析,商业(纯商业业态)体量范围理论值为: 7万m2—9万m2 (本商业只针对纯商业业态:大中型购物中心、大中型百货等。非绝对范围值,根据市场供需关系、消费特征、服务半径等因素的变化而调整。) 国内主要城市 北京 上海 天津 重庆 深圳 广州 武汉 大连 0.9 1 0.75 0.85 1.02 接近1 0.85 超过1 国外(地区)主要城市 中等发达国家 先进发达国家 纽约 东京 香港 巴黎 1.2 1.5~1.8 1.6 1.7 1.3 1.2 国内外主要城市人均商业面积(单位:m2/人) 简析: 人均商业面积的大小,是衡量一个地区商业发展空间的标尺,一般而言

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