东大街金融核心区发展意见(完整版)技术方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 政策扶持 金融商务核心区关键问题 ———— 金融商务核心区关键问题——政策扶持意见 政策扶持意见——关键性前提 金融商务核心区是中国西部金融中心的“核心”，它不仅仅是东大街的、锦江区的、成都的，而且是四川的，是中国西部的——“金融标志”。因此，要成功打造辐射中国西部，具有国际性影响力的区域金融中心： 举八方之财力，集全省之气力，全力以赴，才是成功的保证！ “建设”与“盘活” 财政税收 建设、基础设施、土地整合和规划设计需要大量资金； 规模性财政扶持，才可能确保核心区建设与运营； 省、市的税收政策对入驻企业或投资商的关注扶持。 建设规划 建设费用总投入保守估计90亿以上； 区域土地整合保守估计110亿以上； 整体基础设施保守估计10亿以上； 为适应未来发展，规划必须超前。 招商 国际、国内著名金融机构或组织（例如:英特尔）， 行业地位影响力巨大。对区域政策、环境要求很高， 非极具吸引力的财政、税收、建设等方面的扶持政策和 相对级别较高的对口环节，则招商难度较大。 机构 省、市领导直接领导挂帅； 以国际化为标准的 高效率的组织管理服务机构。 以“一区”（锦江区）之力难以成功！ 金融商务核心区关键问题——政策扶持意见 政策扶持意见 考虑到地块开发投入及相应整合强度，建议在发展商对土地出让上进行灵活处理。在土地出让方式上，有条件性的给于发展商较为灵活的处理方式，特别是在土地出让金及周期方面。 根据东大街金融大道的定位，以及未来会利用大面积的地下空间，基础实施投入过高，建议引入战略性投资服务发展商，并以某种方式进行置换。例如：北京朝阳区CBD引入印尼著名公司三林集团进行基础设施建筑投资。 金融商务核心区关键问题——政策扶持意见 微信公众号：中国商业地产观察? 官方微信号：ChinaCRE? 官方网站：ChinaCRE. ? 中国商业地产研究 分享商业地产动态 调研必威体育精装版商业项目 解析全球特色商业 Thanks For Your Time！ ChinaCRE China Commercial Real Estate * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 简析： 假设土地成本成立，以地块整合成本为恒定值（保证政府成本的前提），体现平均容积率、平均楼面成本和商务体量三者之间的变量关系。 地块整合成本为恒定值，以平均容积率（R=7.5为参考值，非最终值）的区间增减（变化值＝0.5)展开。 金融商务核心区发展意见——业态规划可行性分析 变量平衡关系——政府、投资商、市场 取值意见： 金融商务核心区（403.94亩）平均容积率取值范围：8—9 （非绝对范围值，以保证土地拆迁成本的前提下及市场供需关系进行调整。） 金融商务核心区（403.94亩）商务体量取值范围：80万m2—100万m2 （非绝对范围值，以保证办公物业不低于1/3比例的前提下，根据市场供需关系进行调整。） 前提： 保证政府投入成本回报 假设成本2396万/亩成立 保证投资商发展收益 通过前期对东大街整体业态的市场调查分析（成都高档商务办公均价1.2-1.3万），以投资回报价及建筑成本分析，可接受的楼面成本范围: 3500元/ m2 -4500元/ m2 保证市场理论需求 通过前期调研分析，在第三产业稳定增加基础上，办公物业的市场容量可接受范围: 80万m2-100万m2 金融商务核心区发展意见——业态规划可行性分析 变量平衡关系——核心区平均容积率与商务体量取值 通过商务体量分析，未来从业人数（每人10m2计算）估计达到8万-9万人。 根据城市配比性（重庆、武汉）、时间变动和消费基础等综合因素分析，商业（纯商业业态）体量范围理论值为： 7万m2—9万m2 (本商业只针对纯商业业态：大中型购物中心、大中型百货等。非绝对范围值，根据市场供需关系、消费特征、服务半径等因素的变化而调整。) 国内主要城市 北京 上海 天津 重庆 深圳 广州 武汉 大连 ０.９ １ ０.７５ ０.８５ １.０２ 接近１ ０.８５ 超过１ 国外（地区）主要城市 中等发达国家 先进发达国家 纽约 东京 香港 巴黎 １.２ １.５～１.８ １.６ １.７ １.３ １.２ 国内外主要城市人均商业面积（单位：m2／人） 简析： 人均商业面积的大小，是衡量一个地区商业发展空间的标尺，一般而言