东莞房地产及展望报告技术方案.doc

东莞房地产08年分析及09年展望报告 ? 目录 ? 一、宏观层面 ? 1.1经济环境 ? 1.2政策转变 ? 1.3规划建设 ? 二、土地市场 ? 2.1土地供应用途状况 ? 2.2整体供需走势 ? 2.3商住用地供需情况 ? 三、房产市场 ? 3.1新施工商品房分析 ? 3.2商品房供应分析 ? 3.3商品房成交分析 ? 3.4成交价格分析 ? 3.5营销手法变化 ? 3.6楼市总结 ? 四、后市展望 ? ? ? 一、宏观层面 ? 1.1经济环境 ? ??? 发端于大洋彼岸的金融危机，依然没有停下向全球蔓延的脚步。虚拟经济惹的祸，也在一步步地侵袭实体经济。作为全球知名的制造业基地，东莞首当其冲。2008年，处于“风暴眼”中的世界工厂，经济遭遇前所未有的严峻考验。 ? ??? 实体经济的不景气，大量中小企业的倒闭，注定了租赁人口的减少、租赁价格的下滑，带来的是房地产投资市场的萎缩。 ? 1.1.1宏观经济指数 ? ? ??? 从国家统计局的宏观经济预警指数数据统计走势可以发现，08年下半年开始，经济下滑趋势明显，特别是美国经济危机的爆发，国家的宏观经济指数跌破理想水平，从经济过热拐向与经济萎缩。 ? 1.1.2存款准备金调整 ? ??? ??? 国家对银行存款准备金在9月25日回调，表明面对全球经济放缓，国家出口受阻后，国家的货币政策面出现转变，逐步释放资金流通以刺激投资，拉动内需。银行存款准备金率逐渐下调，展望09年经济继续放缓，存款准备金继续下调的可能性高。 ? 1.1.3消费指数 ? ? ??? 08年初，国内物价水平持续在高位运行，居民购买力相对下降，国家为防止经济过热，采取一系列从紧的货币政策和稳健的财政政策，控制物价的上涨，CPI逐步得到控制并有所回落；9月国际经济危机的爆发，拖累国家经济放缓，因此，国家调控政策从防过热到增加投资，鼓励消费，刺激内需的宽松政策和积极的财政政策转变。CPI回落明显。 ? 1.1.4负利率 ? ? ??? 抛开利息税不计，从2007年2月至2008年11月，中国一年期定期存款利率已经低于通货膨胀长达22个月之久。居民储蓄长期处于负利率水平。在08年末，国家控制物价措施加上外围经济的影响，通货膨胀率大幅下降，负利率结束。 ? ??? 面对未来经济状况的不明朗，加上投资层面的受阻，保障体制的落后，中国传统的消费观念影响，居民出现存款回流现象，截止08年末，东莞存款余额达到4421亿元，同比上升17.8%。 ? ??? 09年如何加快体制改革，激发潜在消费力拉动经济发展，值得关注。 ? ? 1.2政策转变 ? 从政策打压到鼓励购房的转变： ? 打压： ? ? ? 鼓励： ? ??? ????随着世界经济危机的影响，全球经济放缓，拉动中国经济发展的“三驾马车”中的出口受到抑制，为保证09年中国经济稳定增长，中央政府在年末连续出台政策拉动内需，刺激消费增长。其中作为经济支柱行业的房地产业受到的利好支持政策面明显，在07年9.27新政一年后，房地产政策出现根本性转变，09年有望政策面更加宽松。 ? 1.3规划建设 ? ? ?? 《纲要》中表述：“以深圳市为核心，以东莞、惠州市为节点的珠江口东岸地区，要优化人口结构，提高土地利用效率，提升城市综合服务水平，促进要素集聚和集约化发展，增强自主创新能力，面向世界大力推进国际化，面向全国以服务创造发展的新空间，提高核心竞争力和辐射带动能力。 ? ??? 惠莞深一体化、广佛同城化成为发展趋势，城市间互补功能越来越紧密。 ? ? ??? 随着城际交通的发展，区域一体化的成熟，城市之间的联系越来越紧密。作为广深价格洼地的东莞楼市迎来新的投资机遇。 ? 二、土地市场 ? 2.1土地供应用途状况 ? ? ??? 08年东莞土地供应整体成交类型逐渐多元化，包括松山湖的科研设计用地、虎门的仓储用地、常平和南城的商业用地供应，特别是各区域的工业用地供应增量，都表明东莞在08年提供充足的土地供应支持产业升级转型。 ? ??? 商住用地的总体供应比例和供应量都出现萎缩，在08年东莞楼市相对萧条的情况下，商住用地的供求的楼市“晴雨表”作用，反映明显。随着产业转型的力度加大，房地产市场的继续调整，商住用地的供应比例有可能继续缩减，以期平衡后市的供求矛盾，商住用地均价也会随之相对下跌。 ? 2.2整体供需走势 ? 2.2.1土地供应年度走势 ? ? ??? 08年东莞土地总供应量同比翻番，780万㎡土地供应量，同比增幅102%，是近几年来东莞土地放量最大的一年。商住用地的供应量是4年来的最低，同比下降23.3%，而商住用地供应量所占总供应量比重出现严重下滑，主要是东莞产业转型需要土地供应结构调整，加上08年东莞楼市调整导致商住土地市场的冷清，加重了政府对商住用地的供需调控