东莞宏远商业街区项目初步营销思路p销售推广方案技术方案.ppt

上东国际商铺户型 御泉山商铺户型 本项目商铺户型 开间7.1m，进深9.2m 纵开比：1.3 开间8m，进深15m 纵开比：1.9 开间约6m，进深约15m 纵开比：2.5 江南第一城：开间约3m，进深约16m；纵开比：5.3 江南雅筑：开间约5m，进深约14m ；纵开比：2.8 中信德方斯商铺 综合商铺户型结构比较，本项目商铺结构明显过于狭窄，相比之下，本项目缺乏户型优势。 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 类比项 分值(分) 上东国际二期 御泉山商铺 中信德方斯 本项目 区域发展潜力 20 18 15 19 17 商业规模 15 13 13 12 15 商铺结构 10 7 8 8 6 人车流量 10 7 7 8 7 区域消费力 10 8 9 8 7 交通易达性 15 11 10 12 11 辐射范围 10 7 6 8 7 物业条件 10 9 9 9 9 总计 100 80 77 84 79 销售均价C（1F） -- 15000 14000 13000 —— 权重比值K - 0.99 1.03 0.94 —— 实际权重价格 - 14812.50 14363.64 12226.19 —— 所占比例I - 50% 30% 20% —— 整体均价P - 7406.25 4309.09 2445.24 14160.58 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。 整体均价P：P=∑(C*K*I)； 按照市场比较法测算项目售价约为14160元/㎡ 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 市场比较法： 一层商铺售价约为8520元/ ㎡ 按年6%回报率计算 江南文化商业街权重占比50%； 江南商业街权重占比30%； 天景居权重占比20%； 本项目租金预计值=40*50%+48*30%+41*20%=42.6元 参考项目 租金水平 参考理由 江南文化商业街 40元/㎡ 本项目已经营商铺，拥有直接参考价值 江南商业街 48元/㎡ 本项目已经营商铺，拥有直接参考价值 天景居 41元/㎡ 本项目已经营商铺，拥有直接参考价值 结合项目业态和参考项目所属周边商业发展情况，建议： 租金还原法： 备注：以上均为街铺商业 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 综合市场比较法及租金还原法两种计算方法，从贴近销售市场的角度出发； 市场上类比项目比较的价格占比90％； 租金所计算的还原价格比较占比10％； 市场综合比较后初步价格判断： 商铺销售均价约为13596元/平米。 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 结合市场本项目的均价约为13569元/平米 项目目前剩余单位均价约为15600元/平米 需要一次成功的开盘 项目经过4-5年的销售一直不理想 未售部分略高于市场价且位置相对较差 建议首次推盘适当策略定价，后期小步快步，节节提升。 升值效应 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 一期在现均价基础让利8%，二期在现均价基础提升5%，三期在现均价基础上涨提升15%。 销售价格策略： 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 项目名称 区域 未售商铺 数量（间） 未售商铺 面积（㎡） 现价 （元/㎡） 未来定价 （元/㎡） 上市分期 江南世家 A 34 2563.55 15135 17405.25 三期 B 53 3670.42 15135 17405.25 三期 D 23 2329.88 15135 17405.25 三期 E 12 1027.57 15135 17405.25 三期 活力康城 A 13 747.19 15378 16146.9 二期 B 11 1258.24 15378 16146.9 二期 D 6 307.82 15378 16146.9 二期 E 9 482.40 15378 16146.9 二期 江南雅筑第二期 A 21 1362.84 11443 12015.15 二期 江南雅筑第一期 A 12 707.70 18024 16582.08 一期 B 26 2063.38 12594 13223.7 二期 D 30 1994.90 16484 15165.28 一期 江南第一城 A 35 1823.28 16890 15538.8 一期 B 21 1118.10 17611 16202.12 一期 D 29 1424.03 17597 16189.24 一期 E 29 1438.81 17595 16187.4 一期 F 39 1975.77 17625 16215 一期 销售价格策略： 整合营销 包装宣传 价格策略 四、策略 未计入天景居。 上市分期 项目名称 区域 未售商铺 数量（间） 未售商铺 面积（㎡） 现价 （元/㎡） 未来定价 （元/㎡）