东莞市东港尚书城全程策划方案技术方案.ppt

人口： 东莞城区的常住人口为200人。是全省人口密度最大城市，达2662人/平方公里。 2005年城市居民人均消费性支出21768元，比上年增长18.1%。 居住条件进一步改善。2005年末城市居民人均总建筑面积55.50平方米， 人均居住使用面积42.68平方米。 城市规划：1、主城区居住用地规划结构调整为“二带、二区、三片、多点”。中央生活区、松山湖片区是地产业发展的重中之重。 2、远景目标，2020年东莞城市化程度达85％3、中心区成为带动东莞城市发展的“聚宝盆” 从2003年以来，东莞市商品房销售基本维持在一个较高的平台。 2005年开始，东莞的房产价格一直呈现高速增长的势头，今年上半年国家为 了抑制房价的高速增长，出台了一系列的宏观调控政策，从供应结构、税 收、信贷、土地等多个方面调节供求双方的市场，这一系列的宏观调控对整 个东莞地产市场产生了一定的影响。 推广背景及目的 1、东莞市的CBD、CLD、CAD 2、如何让本项目在东莞中央商务中心区找准自己的位置，同时借助片区的力量提升项目自身地位与价值？ 总体营销推广思路 主题推广语 释义： 傲踞中心·领袖城市公寓 城市贵族领地·品位格调生活 唯我空间·自在幽雅 销售策略 销售策略 销售策略 销售策略 销售策略 各阶段推广策略 各阶段推广策略 各阶段推广策略 活动营销概览 活动时间：2007年9月 活动地点：待定 活动目的：为国内知名学者、专家、政府相 关机构企业家等 提供一个探讨交流的平台， 对国际间、区域间、企业间经济发展态势及 经济格局走势和产业特点，进行高屋建瓴的 分析和把握，让更多的产业界人士和企业家 能够进一步拓展视野和思路，看准和把握努 力目标和方向，走进、认识、了解新东莞。 活动时间：2007年8月 地点：东莞某五星级酒店 活动目的：通过产品新闻发布会的举办，让东莞 市民及潜在客户对新城市中心的规划及项目未来 在东莞市的地位有更深的认识；并针对性的展示 项目形象、定位，户型、配套、及物业管理等。 通过活动的举办，让目标客户了解项目特点，形 成较深的项目形象。 活动内容：项目模型、图片的现场展示 推广费用预算 项目的可销售面积为：38755平方米 预测项目的整体均价为7200元/平方米 则销售总额为：2.79亿 按照房地产行业的惯例，营销费用一般占销售总额的2-3%，本案以2%为核算标准，则本项目的营销推广费用大约为： 558万元 推广费用预算 销售阶段 阶段价格调幅 销售率 认筹 －3% 认筹 开盘解筹当天 －1.5% 30% 公开强销期 ＋0.5% 30% 持销期 ＋1.5% 30% 清盘期 ＋2% 10% 合 计 ? 100% 价格控制策略 推广期间根据销售的需要，采取“分批推售、内部认筹、抽签认购”作为销控的原则。 阶段 推盘量 房号级别 优100% 良100% 中100% 差100% 开盘期 50% 60% 70% 90% 持续期 50% 30% 20% 10% 尾盘期 ____ 10% 10% ____ 销控策略 市场分析 项目定位 营销策略 城市概况 房地产市场 发展预测 项目分析 产品建议 营销思路 推广策略 目标客户定位 项目定位 东港?尚书城项目策划报告 预热期 2007年8月 把项目概念引入市场，初步树立项目第一印象 户外广告牌、形象导示牌、报纸软文进行片区及产品炒热 认筹期 2007年9-10月 目的：积累客户资源，同时，试探市场对项目反应， 借此调整下一步的营销推广策略 广告：户外广告牌、形象导示牌、报纸、 网络、DM、样板房、活动等 销售周期：2007年8月至2008年7月共11个月时间。 开盘热销期 2007年11月-2008年1月 目的：促成目标客户成交 广告：户外广告牌、导示牌、楼体广告、报纸、 网络、DM、短信息、样板房、活动等 持续热销期 2008年2月-4月 目的：进一步挖掘目标客户，促成更多成交 广告：户外广告牌、导示牌、楼体广告、报纸、 网络、DM、短信息、样板房、活动等 清盘期 2008年5月-7月 各项工程逐步完工，大堂、会所等相继开放， 结合社区活动营造氛围，并通过促销活动完成清盘。 前期积累市场成熟，以户外广告牌、 现场形象广告、现场促销活动、DM为主 各阶段推广策略 活动营销一 2007产业经济（中国东莞）发展论坛 活动营销二 东莞市“人居” 峰会论坛 时间：2007年10月 地点：地点待定 参与人员：东莞市政府规划人员 东莞市地产界资深人士 东莞市民代表 活动目的：通过