东莞御花苑项目市场报告页技术方案.ppt

经济环境 经济环境 经济环境 经济环境 经济环境 经济环境 政府之手 政府之手 价格一涨在涨 成交情况 可怕的潜在供应 房地产新阵 地产环境心法 南城区域：-东莞核心、发展速度最快，发展模式最先进； 南城房产：-----此时不发展还更待何时； 南城房产：-----将来不完全估计住宅120万㎡的供应量蝉联状元宝座； 南城房产：集中放量，无论对手与否，客户与价格的竞争无可避免； 敢问御花苑路在何妨？ 水濂山区域现状 水濂山区域发展 重要规划 相似区域对比 区域本身资源的竞争策略 区域定位 策划方向 项目分析 区域资源与项目的嫁接 竞争格局 竞争格局 竞争格局 竞争格局 竞争格局 天、地、人三者各成其道，但又是相互对应、相互联系的，而且是内在的一种生成和实现原则，就是定位； 何 谓 人？？？？ 〈天·地·人谈〈易传〉的生态哲学〉说：“人作为天之所始、地之所生，人乃万物之成” 人乃万物之成 御花苑之成在何方？？？？ 在于御花苑的客户、客户的个性准确掌握 一期到访客户 分析方法：现场客户登记统计分析 样 本 数：877个 一期到访客户 来访客户最集中区域是莞城、其次为东城、南城，三区域总体百分比为68%；与项目距离比较近的厚街百分比达到15%，是客户区域定位的重点之一； 一期到访客户 双重反映客户追求享受、舒适的心理特征，总价更不是客户主要考虑的因素。 一期到访客户 来别墅的客户比较多，对服务的要求比较高。 一期到访客户 普遍客户对高价格性价比的认同。 5000以上的客户只有9%，剔除别墅客户，不到9%，客户从一期留的形象看，难于达到二期销售目标； 一期到访客户 人以类聚的心理特征非常强；对介绍性人脉传播通过提升服务稍加引导将取得效益结果 一期洋房成交客户 分析方法：现场成交客户资料统计分析 样 本 数：１５０个 一期洋房成交客户 客户对地段的认同感非常强烈；再次圈定销售推广的有效区域；深圳和广州的可开拓挖掘； 一期洋房成交客户 40-49岁客户事业有成，收入稳定；40-49岁客户生于60年代，年少比较艰苦，成功后追求“补偿”型享受，对稀有资源和新事物迫切希望占有； 一期洋房成交客户 洋房客户身份为公务员、个体经营者、企业老板、企业管理人员；挖掘的客户重点资源； 一期洋房成交客户 三人 、四人为主，孩子是必不可少要采用的迂回诉求对象；老人是第二个迂回诉求的对象； 一期洋房成交客户 由于统计时销售率已经达到90%，成交户型的比率实际是一期洋房存在的比率； 一期洋房成交客户 洋房客户就是有钱也比较喜欢按揭付款方式； 一期洋房成交客户 再次实际验证“人以类聚”的心理； 一期洋房成交客户 环境是根本；区域发展是必须； 高尚别墅居住豪宅，二次置业或多次置业 科技园难于摆脱产业的烙印，使住宅带有产业的影子，白领盘将得到发展，并会有产业型豪宅产生； 地块开发进入后期阶段，呈现饱和趋势，今后难于形成规模优势，客户认同感逐渐降低 生态资源的开发处女地，方向以生态、旅游为主，是豪宅居住发展的理想区域； 房地产发展趋势判断 由于分布在镇区，政府支持力度单薄，力量不高 东莞经济实体，窗口工程、必然受到政府的大力支持， 一直呈现自然发展状态，政府支持力度在逐渐减少 正在实行规划，是南城及整个东莞的规划重点，支持力度高 政府支持力度 依靠自身房地产和旅游资源开发而发展，势头不明显 规划已经实行两年时间，东莞另一经济实体，产业经济将大幅发展； 东莞最早的豪宅区域，发展高潮已过，难有显著后续发展 清晰规划、规划即将实现，旅游、生态将得到充分发展 发展趋势 得天独厚的山水资源 东莞产业模式的转变 黄旗山稀缺资源及可充分利用性 大面积的生态资源 发展契机 大岭山及7500亩横岗水库 72平方公里 黄旗山加