物业管理的起源与发展要点.ppt

物业管理的起源与发展 崔显涛 2009年8月 物业管理的起源与发展 第一章物业管理的概论 第一节物业管理起源的时代背景 第二节物业的含义及物业管理概念 第二章物业管理在我国的成因 第三章物业管理在中国的形成与发展 第一节物业管理在我国产生的时代背景 第二节物业管理与传统房管所管理的区别与联系 第三章物业管理的特征 第四章物业管理的主要内容 第五章物业管理的主要分类 第六章物业管理主要职能 第一节 第四章 第五 第六章物业管理的相关法规 第七章物业管理的五个阶段及主要工作 第八章物业管理的品质提升方法 第九章 第十章物业管理的难点 第十一章物业管理在当今社会中的地位与作用 物业管理概论 物业管理在我国的成因 一、20世纪初期的房屋管理 1、房地产的萌芽阶段，主要标志城市有：上海、天津、武汉、广州、沈阳和哈尔滨，当时在上海的外滩建筑群，主要表现形式为房屋经纪和住宅装修及房屋管理、清洁卫生。 二、40年代后期的房屋管理 1、1949年解放后，政府拥有大量公房，于是形成由房管所代管的“以租养房”管理模式。 2、50年代后，公房减少，单位建房增加，出现了“福利分房”的单位管理模式。 三、市场经济下的物业管理 1、由于长期以来的“福利分房”，经单位和政府都带来了很大的负担，于是1981年3月10日，中国第一家专业物业公司——深圳市物业管理宣告成立，同时也标志者中国的房屋管理进入了一个新时代。主要借鉴了香港和新加坡的管理经验。5个人管理216套房开始了自负盈亏、自我发展之路。 2、1993年6月30日，深圳市物业管理协会成立，94年11月1日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。94年元月，深圳第一在全国实行招投标，3月国家建设部颁布了第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，第一个全国性法规的诞生，标志着物业管理在房地产中的重要地位。96年中海率先推行ISO9002质量体系认证。1997年7月1日《上海市居住物业管理条例》开始实施。 物业管理在我国的形成与发展 一、物业管理在我国产生的时代背景 二、物业管理与传统管理的区别与联系 三、物业管理的特征 四、物业管理的内容 五、物业管理的分类 在我国产生的时代背景 1、住房制度的改革。 城镇住房的发展情况，由公有住宅发展为私有住宅。 城镇住房制度，以福利分房为主，严重影响了住宅建设并给国家增加了沉重负担。 建立住房商品化制度，1978年国家进行经济体制改革，变以前由国家建管，改为房地产生产方式的商品化分配与社会化管理。 物业管理与传统管理的区别与联系 1、共同点：都是对已建成投入使用的房屋及设施进行管理。 2、不同点： 1）传统的管理（房管所与单位自建自管） 居住人无产权需交纳租金，不交综合服务费，各种维修是无偿的，无居家需求的有偿服务，环境卫生、安全没有保障，无专业的服务公司和人员。 2）专业化的物业管理： 居住人有产权不须交纳租金，须交综合服务费，有居家需求的有偿服务，环境卫生、安全有保障，有专业的服务公司和人员。 传统管理与专业管理的对照 物业管理的特征 1、社会化 由自建自管改变为经过招投标的方式交专业的物业服务企业管理。业主有权对物业服务企业进行监督并可选聘新的物业服务企业。 2、专业化 物业服务企业具备一定的资质，从业人员必须具备一定的职业资格。 3、市场化 物业服务企业提供的商品是劳务，方式是等价有偿的，企业实行自主经营，独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任。 物业管理的内容 1、常规性的公共服务 房屋建筑主体的管理 公共设施设备的维修、保养。 公共区域的日常环境卫生及绿化养护。 小区公共秩序维护。 消防安全管理 车辆道路管理 公众代办性的服务 社区文化 小区权属资料及业主档案管理。 2、针对性的专项服务 日常生活类（家政服务、居家维修、私家花园养护） 商业服务类（各种 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类 经纪代理中介服务类 3、委托性的特约服务 针对个别业主提供的服务，如小区老人护理、接送子女上学、照顾残疾人、为业主代购生活物品。 物业管理的分类 1、住宅物业（多层住宅、小高层、高层、别墅、商住两用、多层与小高层的混合性住宅、其它组合） 2、商业物业（写字楼、商场、步行街、公园、各类工业园、超市及其它各类以经营为的卖场） 3、工业物业（各类以生产为主的工厂） 4、特种物业（体育场、纪念馆、党政机关的办公楼、陵园、名人故居、城市的道路、园林景观） 物业管理的难点 1、社会的重视重视程度有待提高。 2、法律法规还不建全。 3、装修中的违章现象比较普遍且难以控制。 4、房屋的质量在保修期内不及时，渗漏现象较为普遍。 5、从业人员的整