物业管理第二章物业管理公司要点.ppt

物业管理公司组织机构类型 基本类型 直线制 直线职能制 事业部制 矩阵制 直线制的组织机构形式 经理 服务部主任 维修部主任 组长 组长 组长 组长 直线职能制组织结构形式 总经理 办公室 财务部 副总经理 工程部 管理部 经营部 管理处 管理处 事业部制组织结构形式 总经理 企划部 财务部 行政人事部 公关部 分公司 分公司 职能部门 生产部门 分公司 职能部门 生产部门 矩阵制的组织结构形式 总经理 项目经理 经营服务部 工程部 管理部 财务部 项目经理 项目经理 项目经理 物业管理处组织架构与职责 物业管理处组织架构与职责 物业管理处的职责 物业管理处的架构和运作模式 管理处主任的基本素质和能力要求 物业管理处的职责 公共服务——最基本的普惠性服务 专项服务和特约服务——经营性服务 社区文化活动——社区共同的居住观和行为模式 协助政府进行社会综合管理——非独立承担 完成总部工作任务——改革试点 物业管理处架构和运作模式 物业管理处架构和运作模式 管理处的架构和运作模式一般根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定 一般中小型小区管理处架构 特点 架构较精简 实行企业统一领导下的管理处主任负责制 管理处是相对独立运作的质量中心 主任有充分的权力处理管理处事务 总部职能部门对管理处进行质量检查和资源调配，支持管理处工作 助理分管不同的事务，对主任负责 小型物业管理处架构 公司总经理 办公室 财务部 工程部 服务部 管理处经理 行政助理 物业助理 保安助理 水电工程助理 财务主管 会所主管 管理处副经理 楼 管 员 保 安 班 车 管 员 水 电 工 收 费 员 仓 管 员 大型小区管理处架构 物业面积大、功能复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构——分公司 独立的分公司具有较大的灵活性，便于质量监管和制度落实 分公司设经理作为主管负责 下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目招标形式进行发包运作 大型小区管理处架构 物业管理区域分公司 社区文化部 综合服务中心 综合服务部 财务管理部 接 待 协 调 文 化 宣 传 社 区 活 动 推 广 策 划 物业管理集团总公司 水 电 维 修 咨 询 服 务 有 偿 服 务 环 境 管 理 会 计 行 政 后 勤 安 全 防 范 收 费 多 种 经 营 大厦管理处的架构 高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别 主要体现在物业的权属、服务对象、设备管理、经营管理方面 大厦管理处的架构要根据其用途和特点设置 管理处主任基本素质和能力要求 基本素质 能力要求 基本素质要求 服务意识 沟通技巧 自我完善 职业道德 管理处主任能力要求 学习 能力 专业技能 员工管理能力 领导艺术 与人相处及 沟通能力 计划能力 组织能力 协调能力 控制与督导能力 物业管理公司的权利和义务 物业管理企业的权利 物业管理企业的义务 物业管理公司的权利 物业管理企业的权利内容有三个方面： 有权采取完成委托任务所必须的行为 有权获得劳动报酬 有权根据合同制止违背全体业主利益的行为 物业管理公司具体权利 （1）根据有关法规，结合实际制定管理办法 （2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理 （3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费 （4）有权制止违反规章制度的行为 （5）有权要求业主委员会协助管理 （6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人 （7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费 物业管理公司的义务 （1）履行物业管理委托合同，依法经营 （2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督 （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准 （4）接受行政主管部门监督指导 （5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目 （6）提供优良生活环境，搞好社区文化 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 （8）其他的相关义务。 物业管理企业如何执法？ 物业管理企业不是国家执法机构 它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为 物业管理企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下 负有向有关行政管理机关报告的义务 负有协助采取相应措施制止或追究的义务 本章要点 物业管理企业设立的条件和程序 设立的条件 资质条件 设立的程序 物业管理处的组织架构与职责 架构和运作模式 职责 物业管理企业的权利和义务 权利、义务 物业管理企业的机构设置 设置的原则 机构的类型 物业管理企业的性质和类型 概念、类型 第2章完了！ * 第二章 物