物业管理第四次要点.ppt

* 3.1物业的入户管理 3.办理入户手续的重要文件 （4）明确违反业主公约的法律责任。 * 3.2物业的装修管理 1.物业装修的特点 （1） * 3.2物业的装修管理 2.物业管理企业在物业装修过程中的职责 （1） * 3.2物业的装修管理 3.物业装修管理的规定 （1） * 3.2物业的装修管理 4.物业服务企业履行告知义务 （1） * 3.2物业的装修管理 5.物业服务企业对施工和施工队伍的管理 （1） * 2.3物业承接验收的主要内容和技术标准 1.新建房屋承接验收的主要内容及标准 （6）供暖部分。 工程的验收时间必须在供暖期以前2个月进行。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、精确、安装符合规定，运转准确正常；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合供暖与卫生工程施工及验收规范；消烟除尘、消声减振设备齐全，水质、烟尘排放浓度应当符合环保要求。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。经过48小时连续试运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及供暖区室温必须符合设计要求。 * 2.3物业承接验收的主要内容和技术标准 1.新建房屋承接验收的主要内容及标准 （7）电气部分。 电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用铰接或绑接。应当按套安装电表或者预留表位，并有电气接地装置。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。电梯应能准确、正常运转，噪声振动不得超过规定，安装及试运转记录、性能检测记录、图纸资料齐全。避雷装置必须符合国家规定标准。电视信号场强微弱或者被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应当设置电视公用天线等。 * 2.3物业承接验收的主要内容和技术标准 1.新建房屋承接验收的主要内容及标准 （8）附属工程及其他。 信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。另外，还包括场地清除，临时设施与过渡房拆除完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。 * 2.3物业承接验收的主要内容和技术标准 2.原有房屋承接验收的主要内容及标准 （1）质量与使用功能的检验。 以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据；从外观检查建筑物整体的变异状态；检查房屋使用情况（包括年代、拆改添建、用途变迁、装饰装修和设备情况）；检查房屋结构、装饰装修和设备的完好与损坏程度。评估房屋现有价值，建立资料档案。 * 2.3物业承接验收的主要内容和技术标准 2.原有房屋承接验收的主要内容及标准 （2）危险和损坏问题的处理。 属于危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接；属于法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理；属于有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 * 2.4物业承接验收的程序 1.新建房屋的承接验收程序 （1）建设单位书面提请承接单位承接验收。 （2）承接单位按照承接验收条件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。 （3）承接单位会同建设单位按承接验收的主要内容及标准进行检验。 （4）对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理。 （5）经检验符合要求的房屋，承接单位应签署验收合格凭证，签发承接文件。 * 2.4物业承接验收的程序 2.原有房屋承接验收程序 （1）移交人书面提请承接单位承接验收。 （2）承接单位按承接验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。 （3）承接单位会同移交人对原有房屋按原有房屋承接验收的主要内容及标准进行检验。 （4）对检验中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。 * 2.4物业承接验收的程序 2.原有房屋承接验收程序 （5）交接双方共同清点房屋、装饰装修、设备和室内附着物，核实房屋使用状况。 （6）经检验符合要求的房屋，承接单位应签署验收合格凭证，签发承接文件，办理房屋所有权转移登记（若无产权转移，则无需办理）。 （7）移交人配合承接单位按承接单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。 * 2.5物业承接查验中质量问题的处理及其他有关规定 1.处理质量问题的原则 （1）原则性和灵活性相结合的原则 所谓原则性就是铁面无私，实事求是，不能因个人利益而放弃原则。物业服务企业验收人员应把查出的各种问题做非常详细的记录，对影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限责成施工单位进行返工，直到合格，返工没有达到要求的不予签字。属无法返工的问题应该坚决索赔。影响相邻房屋的安全要