物业管理概述分析.ppt

委托性的特约服务 是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立，而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。 常见的特约服务项目有： 1．代订代送牛奶、书报；2．送病人就医、喂药、医疗看护；3．代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；4．代接代送儿童入托、入园及上、下学等； 5．代购、代送车、船、机票与物品；6．代洗车辆；7．代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。8．代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。 这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。 （三）物业管理中的经营内容 经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动。 基本的经营项目主要包括下列四个方面： 1.住宅的租赁经营；办公楼宇的租赁经营；酒店、商场及工业楼宇的租赁经营；停车场地、货仓场地的租赁经营等。 2.房屋及附属设施维修及改建工程施工；室内装修设计及工程施工；设备安装；经营建材等。 3.经营商场、餐饮、旅游、游泳池、电影院等各种生活文化娱乐设施等。 4.不动产投资咨询、中介、拆迁、住房置换等。 （四）物业管理中的社会管理内容 物业管理公司要和各级政府、政法、公安、医疗等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。比如： 当某种传染病开始流行时，物业管理公司就应当迅速和医疗单位取得联系，通知并组织住户及时采取预防措施，类似还有诸如预防接种，普及医疗教育等等； 此外像全民选举、人口普查等，都可以由物业管理公司来组织实施； 由于物业管理公司有详细的业主档案，且对于所管物业居住、工作的人员比较熟悉，对于侦察犯罪也会有所帮助。 案例二：物业管理到底是管理还是服务？ 某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。 对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务 评析： 物业管理中一个很重要的法律关系是： 业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。 从实际情况看: 物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。 因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为服务。 第二节 物业管理的特点与原则 （一）主要特点 物业管理社会化 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电 、清洁、保安、绿化等。 物业管理专业化 物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理 物业管理市场化 是一种商业的市场行为，服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费 物业管理规范化 物业管理企业内部应建立严格的管理体系，各项服务操作应规范化，保障业主几物业管理企业的权益。 （二）物业管理的主要原则 1.物业所有权与经营权相分离的原则 业主是物业的主人，享有物业所有权。物业管理企业在接受业主或者业主委员会委托后，就成为物业的具体管理者。业主与物业管理企业是委托与被委托的关系，而这种关系正体现了物业所有权与经营权的相分离。 2.公平竞争的原则 “国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见《物业管理条例》第三条）。 1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。 3.统一管理的原则 物业管理区域内的房屋建筑维护、修缮、环境保护、绿化美化、治安保卫、车辆道路、设备修理等，应当统一由一个物业管理企业负责。 4.专业和高效的原则 物业管理企业应当根据需要，通过签订合同的办法，将一些专业性更强的项目分包给各有关专业公司，如房屋修缮公司、清洁公司、绿化公司、保安公司、市政公司等等。 北京青年报：物业管理能否打破黑箱——美林香槟小镇首用招投标方式选拔专业公司 5.经济合理的原则 物业服务费用的收费标准要公开，价格要合理，提供的服务要让业主和物业使用人满意，并感到质价相符。 6.依法管理的原则 业主委员会和物业管理企业的人员，应掌握和熟悉有关物业管理方面的法律、法规和政策规定，正确地解决和处理物业管理中出现的各种问题。 7.以业养业及基金专用原则 应根据“以业养业”的原则培养物业管理公司的造血功能，在经费