物业管理公司的基本职能与机构分析.ppt

现代房地产物业管理远程教育 物业管理公司的基本职能与机构 一、物业管理体制 推行物业管理既是对旧的城市管理体制的模式的突破，又是对现代化城市管理体制和模式的补充与完善。 一、物业管理体制 1. 市场经济下的物业管理定位 物业管理与传统上的房屋管理存在着本质的区别，第八章以做过分析，在市场经济下物业管理具有明显的特征： 社会化、市场化、专业化和企业化。 一、物业管理体制 1）? 物业管理社会化——有两层含义 第一层含义是： ● 摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制（过去企业建房自己管），适应了住房制度改革，即住房由福利分配进入货币购房。 ● 产权多元化后，由物业管理企业承担了多元化管理的大管家，又为政府部门找到了社会总代管。 ● 变多个单位、多个管理部门、多家管理为物业管理企业一家管理、统一服务，使资源得到优化重组，实现社会效益、经济效益、环境效益的三者统一。 一、物业管理体制 （2）第二层含义是： ● 物业管理公司不再由政府包下来，要到社会上找活干。 ● 物业管理公司要以社会为基础，以服务质量为依托，靠品牌优势来赢得广大业主的信赖从而赢得市场份额。 一、物业管理体制 2）物业管理市场化——有两层含义 (1)第一层含义是： ● 物业管理是市场经济的产物。必须按照市场化来规范物业管理、运作物业管理。现在许多人思想观念还未转变。“挣钱自己花，住房靠国家”、“服务维修国家包”福利分房思想根深蒂固。“物业管理是需要的，不能少的”，“但物管费则是不要交的，物业管理企业应该是免费义务劳动”。 ● 市场经济发展、投资主体多元化、购房主体多元化、需求方面的多元化，市场化运作势在必行。 ● 按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物管企业通过员工劳动收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务享受是合理的、市场化的行为。 一、物业管理体制 （2）第二层含义是： 物业管理企业必须在市场化进程中进一步壮大自己，规模化经营。当前物管企业本身带有计划经济的痕迹，无论是思想观念、管理模式，还是运作方式，这就决定了物管企业只能在利润的临界水平上沉浮。2000年南京统计，有70％的企业亏损。如何摆脱物管企业低效益的怪圈呢？除了价格因素的不合理外，必须由现在的粗放型管理向集约型管理转化，并进行规模化运作。 一、物业管理体制 3）??? 物业管理专业化——两层含义 （1）第一层含义是： ● 物业管理本身的需求。现代化的住宅含有大量的高科技技术。以信息、电子、网络为标志的自动化、智能化进入物管工作中来。例如建筑物自动化系统、出入管理自动化（智慧卡）系统、车库管理自动化系统、能源管理自动化系统(三表远程操作)、防盗安全自动化（由远红外线探测器与电视监控等组成）。 ● 高科技在物管领域内运用，促进了物管观念、手段、方式的改变，从而使物业管理从劳动密集型向技术密集型转化，物管技术人才专业化更加需要。 一、物业管理体制 （2）第二层含义是： ● 物管企业通过专业调整将做得更大更强。物业管理市场化，优胜劣汰，企业调整重组，将形成为数不多但具有一流管理水平的大中型骨干企业集团。 一、物业管理体制 4）?? 物业管理企业化——两层含义 （1）第一层含义是： ● 物业管理企业应真正成为独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义的商品生产者和经营者，具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。 （2）第二层含义是： ● 物业管理行为是一种企业行为，它是以经济手段为主，实行责、权、利相结合的责任制，物业管理企业开展的是有偿服务。 一、物业管理体制 2.物业管理公司组建 1） 物业管理的资质条件 物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各有不同，通常需要经当地市房管局等机关的审查批准后才能开展物业管理工作。 一、物业管理体制 2）物业管理公司的申报资料 一般提供下列资料 （1） 主管单位对物业管理公司的经营资质进行的审批报告； （2） 设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件； （3） 管理章程； （4） 公司法人代表任命书和聘任书； （5） 验资证明； （6） 注册及经营地点证明； 一、物业管理体制 （7） 拥有或受托管理物业的证明材料； （8） 具有专业技术职称的管理人员的资格证书和证明文件； 其他有关资料； 外商投资企业（