物业专项维修资金管理法规及各项工作流程分析.ppt

物业专项维修资金 管理法规及 各项工作流程 提 纲 一、物业专项维修资金的概念 二、相关法律法规和重点解读 三、我市物业维修资金管理的基本情况 四、物业专项维修资金的缴交 五、物业专项维修资金的退款 六、物业专项维修资金的使用 七、影响维修物业资金使用的因素 八、探索解决物业维修资金使用难的问题 一、物业专项维修资金的概念 （一）概念： 物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。 （二）成因： （1）是我国住房制度改革以及房屋商品化发展的必然产物。 （2）是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的基本保障。 （3）是确保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客观需要。 一、物业专项维修资金的概念 （三）住宅共用部位和共用设施设备 住宅共用部位，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的物业等。 二、相关法律法规和重点解读 （一）相关法律法规 1、1998年7月3日《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发1999[23]号） 2、2003年6月8日国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）07年根据物权法重新修改 3、2005年8月5日《宜春市中心城区物业管理实施细则》（宜府发2005[30]号） 4、2007年10月1日《物权法》（主席令第62号） 5、2007年10月30日《住房专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令） 二、相关法律法规和重点解读 （二）法律规章明确规定了专项维修资金使用的 基本条件： （1）只能用于物业共用部位和共用设施设备的维修，更新、改造，不得挪作他用； （2）物业共用部位、共用设施设备保修期届满； （3）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围； （4）维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 三、我市物业专项维修资金管理的基本情况 三、我市物业专项维修资金管理的基本情况 （二）中心城区维修资金的建立和支出情况： 截至2013年6月，中心城区共归集物业专项维修资金约1.41亿，建立物业专项维修资金的物业区域占新建物业区域的百分比100%。支出物业专项维修资金约1080万，包括维修使用资金、个人退款和预缴退款资金。 三、我市物业专项维修资金管理的基本情况 （三）逐步规范管理，水平日渐提高 1、工作职责明确。物业维修资金管理中心的工作职责明确，制定了人员岗位职责。将维修资金缴交、使用、管理、财务等各项工作进行分工协作，要求每项工作落到实处。 2、制定了AB岗制度，保证维修资金窗口不离人。 3、完善工作流程。通过查漏补缺，明确了维修资金管理的文件根据，规范了缴交、使用、退款各项工作流程。在缴交、使用、退款环节严格按照文件规定，让群众办事方便、满意。 4、克服困难，建立了台账。在物业维修资金信息系统基本瘫痪的情况下，管理中心在兄弟科室的协助下，克服困难，建立了2005年至今的物业维修资金电子台账，并与财务的账目核对无误后，制作出了每月的本金统计报表和退款统计报表。 四、物业维修资金的缴交 （一）缴交范围和标准 当前中心城区的维修资金缴交根据《宜春市中心城区物业管理实施细则》（宜府发[2005]30号）第二十一条规定： 1、新建商品房，以商品房预(销)售建筑面积计算,住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准,由开发企业向市房管局代缴专项维修资金; 2、开发企业自留物业，应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金; 3、未归集维修资金的旧物业区域,在业主委员会成立后,由业主委员会组织归集,用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。 4、新建商品房项目,开发企业在办理商品房预(销)售许可证时,先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金,剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清,并领取维修资金缴存证明。 四、物业维修资金的缴交 （二）缴交流程 1、窗口人员受理并核算缴存金额； 2、窗口人员开具交款单； 3、办事人员到收费窗口交费或转账； 4、窗口人员核对交费或转账凭证； 5、窗口人员打印分户维修资金票据； 6、局财务人员核