第3章 房地产市场分析与项目策划(2013-2014-2).ppt

案例： 某项目的开发进度安排 某项目从2011年4月开工之日起开发期为2年，于2013年3月竣工。销售从2012年开始，计划2年完成。具体实施进度如下： 编制可研报告、前期审批等 2011年2月—2001年3月 获取土地使用权和旧房拆迁 2021年3月—2021年4月 方案招标、初步设计 2011年3月 施工图设计 　 2011年4月—2011年5月 建筑施工及环境建设 2011年5月—2013年4月 竣工交付 　 2013年4月 销售 2012年2月—2004年4月 * 4）房地产项目开发合作方式的分析与选择 开发商根据企业自身战略和计划，在土地储备、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力和优势程度，从分散风险的角度出发选择合作方式。 常用的合作方式： 独资开发（单独开发）：某开发商单独出资开发 合资开发（联合开发）：几家开发商共同出资开发，按投资比例承担风险，共同获利。 合作开发：包括一方出地，一方出资或一方出资，另一方作为合建者，按比例分房和利润分成。 委托开发（定向开发）：开发商面向企事业单位，为其代建房屋，并按建筑面积收取管理费。 * 5）房地产项目融资方式的分析与选择 主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金（项目投资中投资者提供的资金）中所占的份额，并通过分析可能的投资来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。 目前开发商获取开发资金的主要渠道： 自筹资金（要求占到总投资1/3） 合作方提供的资金 银行或非银行金融机构（例如基金组织，投资信托公司）贷款 开发商上市发行债券、股票 预租售房款 建筑承包商垫资 * 案例：万科的多元融资结构 1）公开资本市场融资 2）利用信托基金（Investments Trusts） 3）积极与海外资金合作 4）通过股权收购获取市场资源 5）国内银行贷款 2005年，除股票市场外，万科的融资机构主要由三部分构成：国内银行贷款占1/3，可转债股市融资1/3，信托、基金等国际资本等占1/3。 * 6）房地产产品经营方式的分析与选择 开发商主要考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，选择经营方式。 常用的经营方式： 出租（现房出租与期房预租，长租与短租） 出售（现房出售和期房预售） 自营（常用于商业物业） 对于房地产租售来讲，根据开发商是否选择代理，可以分作：开发商自行销售和委托物业代理 * 谢 谢！ * 3.2.2确定竞争者的目标 了解竞争者对目前的情况，对其重要性赋予权数： 盈利的可能性 市场占有率的增长 资金流动 技术领先 服务领先 企业要了解每个竞争者的重点目标是什么，才能正确估计他们对不同的竞争行为将做任何反应。 * 3.2.3确定竞争者的战略 各企业采取的战略越相似，它们之间的竞争就越激烈 一是进入各个战略群体的难易程度不同。 二是当企业决定进入某一战略群体时，首先要明确谁是主要的竞争对手，然后决定自己的竞争战略。 除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。 因为： 第一，某些战略群体可能具有相同的目标顾客； 第二，顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别，如分不清高档货与中档货的区别； 第三，属于某个战略群体的企业可能改变战略，进入另一个战略群体，如提供高档住宅的企业可能转而开发普通住宅。 * 3.2.4判断竞争者的反应模式 （1）从容不迫型竞争者 （2）选择型竞争者 （3）凶猛型竞争者 （4）随机型竞争者 3.2.5 企业应采取的对策 决策的依据： （1）竞争者的强弱 （2）竞争者与本企业的相似程度 （3）竞争者表现的好坏 * 3.3 市场购买行为分析 市场可以分为消费者市场和组织市场 3.3.1消费者市场及其购买对象 （1）消费者市场及其特性 概念： 个人或家庭为了生活消费而购买产品和服务的市场。 特点： 广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性 * （2）消费者市场的购买对象 1）便利品（卫生纸） 消费者日常生活所需、需重复购买的商品。 消费者在购买此类商品时，一般不愿花很多的时间比较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。 2）选购品（衣服） 指价格比便利品贵，消费者愿意花较多时间对多家商品从价格、款式、质量等方面