9投资性房地产LGG.ppt

共36页 主要内容 投资性房地产的定义与确认 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换、处置 期末披露 通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认条件、掌握投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的核算，了解投资性房地产期末有关披露事项。 本章的重点是投资性房地产的初始计量、后续计量及转换、处置的核算。 难点在于投资性房地产的转换。 主要参考资料 《企业会计准则第3号——投资性房地产》（2006） 《企业会计准则第8号——资产减值》 （2006） 《企业会计准则讲解》（2010） 《会计》（ 2011年度注册会计师全国统一考试教材） 房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。 投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。 不属于投资性房地产的项目： 1.自用房地产 如出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营） 2.作为存货的房地产（房地产开发企业） 需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产： 1、某项房地产，部分自用或作为存货出售，部分用于赚取租金或资本增值情形，若不同用途的部分能单独计量和出售的，应分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 但用于赚取租金或资本增值部分所占比例（或面积所占比例）很大（超过90％），可以整项确认为投资性房地产。 2、关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 采用公允价值模式的前提条件 企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。 企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件(同时具备，缺一不可)： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 注意： （1）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 （2）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 （3）确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素。从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 （1）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 （2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 转换计量原则 成本模式下，以资产账面价值为基础确定目标资产的入账价值 公允价值模式下，以资产公允价值为基础确定目标资产的入账价值 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息： 1.投资性房地产的种类、金额和计量模式； 2.采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况； 3.采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响； 4.房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响； 5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 本章回顾 投资性房地产的定义与确认 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换 投资性房地产的处置 借：投资性房地产—成本