商业地产运作yu开发分析报告.ppt

no 5 11、开发技术 1、开发方案要素 开发周期和进程、资金计划、招商计划、人员配置、工程进度、销售计划和进度控制、合作伙伴 统筹协调 11、开发技术 2、提升商业价值的方法 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合 商品经营成本 招商能力 物业管理 商业推广 促进关系 价 格 经营成本 管理技术 销售方式 品 种 商品成本 业态主题 5 11、开发技术 3、提升房产价值的方法 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化氛围营造 挖掘商业价值 提高使用价值 创造附加值 5 11、开发技术 4、商业地产规划类型和理念 类型 规划理念 类型 规划理念 商办、居住 SOHO 零售、旅游 奥特莱斯 商务、居住 MOHO 郊外商业商务区 SBD 商业、居住 BLOCK 商办住旅停车 豪布斯卡 商业、办公 CBD 商业、工业、商务 硅谷 商业、休闲 RBD 商业街区、居住 莱斯迪瑞 商务、旅游 TBD 5 11、开发技术 5、产品设计 “三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程，“三点归一”是理想的产品设计结果。 6、影响产品的一些其他因素 开发周期、市场同类产品价格、注意“五差”：面积差、楼层差、位置差、前后差、业态差。 5 11、开发技术 7、技术要素和诀窍 商场因素多，细节很重要；台阶高，客人少，立面不要太波折；角多不吉利，弧线巧设计；车位是品味，交通是客流；开门不可对路角，路冲“主入”要挡照；动线设计扫遍角，盲道布置不可少；绿化档窗柱当门，种树对着中间柱；剪力墙，上下道，转换成本又很高；剪围栏超过一米四，内部锐角少就好；建筑商业相交融，商业文化更突出；小商铺要通透，商场大了可封窗；柱距不能太随意，方便布置和分隔；层高变化对面积，承重配置要合理；分时营业区域划，免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏，三个要素要记牢。（通道·橱窗·广告） 12、商业地产策划 1、策划原理 2、商业地产策划的特点； 3、常用的一些策划方法； 4、包装技术：（1）商业主题和特色（2）项目案名（3）产品包装（4）推广精神（5）宣传口号； 5、推广技术：（1）针对性（2）有效性（3）经济性； 6、推广方案设计：（1）推广节点（2）推广力度（3) 选媒方式选择（4）成本考核（5）推广策略调整。 13、招商技术 基本观点：招商也是一门艺术，基本原理是商机招商，招商的理想状态是坐着招商。招商不能举白旗（挂条幅)。 招商定死活，招商定输赢。 13、招商技术 1、需要招商的物业类型 购物中心、主题卖场、特色商业街、百货商场、市场、奥特莱斯、大型商贸城； 2、招商对商业地产经营的作用 开发、经营商业地产必须从商业入手，强化招商和运营管理，才能获得良好的收益，长期发展。 3、招商是商业地产成功的关键 实现招商也是产品实现销售、定位决策、资产经营的关键 13、招商技术 4、招商在商业地产开发各个阶段中的作用 （1）项目研究阶段--反映商业资源配置情况 （2）业态定位阶段--定位落地 （3）规划阶段--物业有商业的适合性 （4）商业文化策划阶段--反映商业特质 （5）经济测算--业态的租金承受力 （6）招商实施阶段--激活商业地产的命门 （7）开业筹备阶段 （8）前期调整阶段 13、招商技术 5、招商的各种模式 （1）自主招商 （2）委托招商 （3）商房合作 （4）加盟导商 13、招商技术 6、招商类型 （1）自行招商 （2）主力店带动 （3）打包式 （4）加盟式 （5）订单式 （6）反串式 （7）委托专业公司招商 13、招商技术 7、招商工作的一般业务流程 招商 信息透露 信息交流 信息发布 客户积累 活动展开 合约讨论 签约 决策 开业 装修 进场办照 商务谈判 遴选考察 调整 13、招商技术 8、招商工作一般业务程序 （1）选址 （2）建筑。考虑配套。 （3）工程界面。内装商家自己做。 （4）商务洽谈。 13、招商技术 9、招商顺序安排 效用 商业分类 作用 租金水平 时间 第一序列 主力店（大超、百货） 招商成功关键 低，有边际效应 前期完成 第二序列 次主力店 协同效应 低 前期完成 第三序列 名牌特色店 标杆作用 中等 前期完成 第四序列 配套商业 业态和谐 中--高，量大 中期完成 第五序列 常规店群（60%左右） 丰富商品 中高、量大，平衡效益 后期完成 序号 13、招商技术 10、制订招商优惠措施的策略 （1）地方政府可以提供育商政策 （2）项目开发商（物业业主）可以提供的招商优惠条件 （