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商业地产知识 影响客户决断的因素 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。 影响客户决断的因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 项目本身 内在因素 外在因素 客户自身实力、知识、年龄、偏好、…… 其他 （唯一性） 外在因素 商业地产知识 参与开发的公司品牌 开发商 物业、运营公司 发展商 建筑设计公司 实力 信誉 经验 商业地产知识 外在因素 项目本身 硬件 软件 商业地产知识 硬件 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ● ● ● 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ● ● ● 药都项目优势 商业地产知识 针对北方药都项目来说，什么最能吸引潜在投资者呢？或者说怎样才能打击到投资者呢？ 硬件优势 商业地产知识 近40万人的医药营销队伍遍布全国各地；2000多家医药生产经营企业中产值和销售收入超千万元以上的就有18家，利税超千万元的有4家；此外，内蒙古药材资源丰富，蒙药材2230种、蒙药药品达5000余种，在国内外都具有很高的声誉。 资源优势 市场优势 呼和浩特一年两届药交会在国内医药业享有盛誉，蒙药不仅在国内具有很高的声誉，而且在日本、韩国、俄罗斯等国十分畅销。对于药都来说，所在区域的药品市场整体水平很高，已经形成了它所需要的市场环境。 商业地产知识 建筑优势 划分优势 全街铺性质的建筑形式，使各个店铺的商业价值均分，降低了出现“死铺”的可能性，利于销售和经营。而且项目内街的设计轻松的解决了医药批发必须的装修货问题，为经营者提供便利。 100-200平米为主的划分，保证了单位物业的总价款处于合理区间，避免过大的资金投入降低目标投资者的投资热情。 软件优势 政策优势 大环境：国家规定：中国医药行业要走集约化、规范化、现代化的道 路，从2000年开始，利用3—5年的时间，培养5—10户面向国内外市场、多元化经营、年销售额在20亿元以上的大型医药流通集团。 小环境：自治区和呼市、玉泉区三级政府给予了大力支持，呼市有关部门先后出台了一系列优惠政策，为投资药市的经营者在税收、商用房使用年限、贷款、办证、落户、子女入学等方面提供便利。 商业地产知识 前景优势 做为蒙药的大本营，呼市目前还没有像北方药都如此大规模的综合性医药供销中心，一旦投入使用必定会吸引无数国内外的医药经销商来此洽谈定购，经过一段时间的运营北方药都就可以成为蒙药的代名词，云集与此的药上足以使药都的价值迅速提升。 商业地产知识 销售策略优势 运营优势 返租销售的销售策略，对于投资者来说无疑是个稳定的投资保障，而且药都较高的租金回报率能够保证在十年内收回投资成本，无疑对客户具有很高的吸引力。 在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源，此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。 成功案例分析 商业地产知识 上谷商业街 项目基本情况 项目坐落位置区域：地处天塔道以南 开发商：天津融创集团融创置地有限公司 总建筑面积：56289平米 地上建筑面积：42109平米 地下建筑面积：14180平米 地上三层商业总建筑面积：23251平米 店铺面积范围：74 m2 —— 1245 m2 （建筑面积） 总店数:82间 商务魔方面积：18858平米 销售均价： 商业： 1F 16500——17000 2F 12500——13000 3F 8500——9000 SOHO： 4F——6F 6500——7000 商业地产知识 项目定位 1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方（全兼容、多功能）。 2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领先性的高端项目。 3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的高档商家。 商业地产知识 销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。 带租约销售——最有力的销售说辞 招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。 点对点——最有效的销售手段 抛弃以往