可行性研究经济评价说明书.doc

经济评价计算说明书 （2014届） 延安路5号地块项目可行性研究 学生姓名 韩士杰 学 号 院 系 土木工程学院 专 业 工程管理 指导教师 杨宁飞 完成日期 2013－5－19  目 录 目 录 1 1 项目概况 4 2 项目的总投资估算 4 2.1开发成本 4 2.2建设投资（不含财务费用） 5 2.3开发费用 5 2.4财务费用 5 2.5总投资 6 3 项目总投资使用计划与资金筹措 6 3.1项目自有资金筹措 6 3.2建设投资使用计划 6 3.3债务资金筹措 6 4 营业收入与营业税金及附加 6 4.1出租面积的确定 6 4.2 租赁单价估算 7 4.3营业收入估算 7 4.3.1商铺租金收入 7 4.3.2 仓库租金收入 8 4.3.3 车位租金收入 8 4.3.5 物业管理费收入 8 4.4营业税 9 4.5教育费附加 10 4.6城乡维护建设税 10 4.7营业税金及附加 10 5 成本估算 11 5.1 工资及福利费 11 5.2 房产税 11 5.3 折旧费 11 5.4 利息支出 11 5.5 经营成本 12 5.6 总成本费用 12 6损益与利润 12 6.1利润总额 12 6.2所得税 13 6.3净利润 13 6.4盈余公积金、法定公积金提取 13 6.5未分配利润 14 6.6息税前利润 14 7 借款还本付息 14 7.1项目偿还本金来源 14 7.2还本付息 15 7.3偿还本金后余额 16 7.4利息备付率 16 7.5偿债备付率 17 8 财务投资现金流量 17 8.1现金流入 17 8.2现金流出 17 8.3所得税前净现金流量 18 8.4所得税前累计净现金流量 18 8.5 所得税前折现净现金流量 19 8.6所得税前累计折现净现金流量 19 8.7调整所得税 19 8.8所得税后净现金流量 20 8.9所得税前财务净现值（NPV） 20 8.10得税前项目投资财务内部收益率 20 8.11目所得税前静态投资回收期 20 8.12目所得税前动态投资回收期 20 8.13所得税后财务净现值（NPV） 20 8.14所得税后项目投资财务内部收益率 21 9 项目资本金现金流量 21 9.1现金流出 21 9.2净现金流量 21 9.3项目资本金净现值 22 9.4项目资本金内部收益率 22 9.5 项目资本金静态回收期 22 10 财务计划现金分析 22 10.1 经营活动现金流量 22 10.2 投资活动现金流量 22 10.3 筹资活动现金流量 22 10.4 净现金流量 23 10.5 累计盈余资金 23 10.6 投资利润率 23 10.7 资本金利润率 23 11 不确定性分析 24 11.1盈亏平衡分析 24 11.2 单因素敏感性分析 24 参考文献 26 1 项目概况 延安路5号地块土地东至舜江路，南至天池苑小区，西至绍兴日报印务中心地块，北至延安东路。本项目规划占地面积9875平方米，建筑面积28000平方米，土地价格为9900万元，绿地率大于15%。地块位置如图1—1所示 本项目的项目投资财务净现值万元，动态回收期为（含建设期），总投资内部收益率为%。 图1－1 项目区位图 2 项目的总投资估算 2.1开发成本 在项目的开发成本主要包括前期工程费、基础设施建设费、土地购置费、建筑安装工程费以及开发期间税费。 （1） 土地购置费 可以近似的认为土地购置费就是土地成交价格，则本项目土地购置费＝9900万元。 （2）前期工程费包括设计规划费、水文地质勘探费、可行性研究费、通电、通水、通路费以及场地平整费。从《工程勘察设计收费管理规定》第二章中可以得到规划设计费、可行性研究费、水文地质勘探费、通水、通电、通路费分别是建筑安装工程费的1.5%，5‰，5‰，1%。根据《浙江省建筑工程预算定额》第一章可以得到场地平整费为1.72元/m2。 本项目前期工程费＝建筑安装工程费×（1.5%＋5‰＋5‰＋1%）＋场地平整费＝5152.82×（1.5%＋5‰＋5‰＋1%）＋1.72×9875÷10000＝182.05万元。 （3） 本项目基础设施建设包括供电，供气，供水，通信等，根据网上查询到的绍兴市基础建设费用，得出基础设施费为186.76万元。 （4）五号地块项目共有仓库，地下室（设备用房），地下停车场，商铺，办公区，公共部和室外停车场，根据绍兴市的建筑工程概预算的建筑成本，各区域价格估算如表2－1所示