如何提升商业地产顾问价值解析.ppt

交流内容 交流内容 商业地产顾问公司三类代表 商业地产顾问工作 商业地产开发公司四类代表 商业地产开发公司形成模式的代表项目 商业地产之购物中心开发流程 选址（买地） 开发商需要顾问公司解决 顾问公司困惑问题 交流内容 项目概况 项目开发首要解决的问题 方法 定量研究 1) 可承受商业面积分析 2) 业态筛选分析 3) 客流及消費分析 4) 消費者、经营者、投资者市場調查 定性研究 1) 扬州商业竞争市场 2) 主力零售商調查 3) 实地調查及內部研究 目的 带着问题看项目——项目的优势： 带着问题看项目——项目的劣势： 带着问题看项目——项目的劣势： 非常重要的策划指标——商圈范围界定 以沃尔玛为核心满足区域日常消费需求、 以时尚消费辐射全市的中高档购物中心 主商圈未来居民密集，中高端居民居多 有针对性的市场调研————必须有的零售店铺：超市、百货、服装、电器、折扣店、运动休闲等 基于行业经营状况估算整体面积建议 规模定位一：商圈消费支撑推算 基于行业经营状况估算整体面积建议 基于行业经营状况估算整体面积建议 基于行业经营状况估算整体商业面积建议 各业态组合及面积安排建议 项目各部分物业规模及开发时序 项目解决的问题 解决商业部分的关于体量、定位、主力店、租售平衡、开发节奏、物业组合等问题，除了超市，我们引荐印尼力宝百货进驻。奠定整个项目的基调； 创造出城市新区大型商业项目的成功操作模式 交流内容 了解需求是我们工作的第一步 一、倾听客户的需求 二、了解主力商家的需求 主力商家考察合作项目和选址基本条件 主力商家考察合作项目和选址基本条件 几大主力业态的选址要求家居业态：红星美凯龙超市业态：沃尔玛 百货业态：广州百货餐饮业态：KFC服装品牌业态： HM、 ZALA教育娱乐业态：儿童职业体验中心 家居业态：红星美凯龙 红星美凯龙的简介 红星美凯龙连锁集团自1986年创业以来，至今已在北京、上海、天津、南京、长沙、南昌、济南、东营、常州、无锡、扬州、徐州、连云港、重庆开办了30家大卖场，市场总规模188万平方米，2005年销售总额突破85亿元，成为中国家居业第一品牌。 到2008年，红星?美凯龙将建成40家连锁店大卖场，到2020年，其全国的连锁卖场数将达到200家。 红星美凯龙 红星美凯龙 红星美凯龙 超市选址的整体原则 超市的店址以选择在居民区为主； 超市的目标顾客应以稳定的居民为主； 道路交通必需快捷便利； 经营内容必须视流动顾客的不同特点做出确定； 选择在商业中心或老城区开设超市，其经营内容必须同商业街上的其它业态互补。 综合性超市选址原则 沃尔玛超市开店要求 城市及商圈选择标准 在项目1.5公里范围内人口达到10万以上，2公里范围内常住人口可达到12--15万人； 临近城市交通主干道，至少双向四车道； 距项目1.5公里范围内无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 合作方式 租赁期：10~15年 免租期：面议 经营面积与楼层要求：1~2万平方米，地面一至四层均可 主体建筑要求 层高：不低于5米 柱距：9米以上，不得低于8 米 硬件设施要求：正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 电梯：每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 需一定面积的卸货区及广场 交通及停车要求 至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 为供应商提供20个以上的免费货车停车位 传统百货 流行百货 流行百货对于城市的级别要求较高，通常存在于经济发达城市，如深圳、上海、香港等； 经营规模：2000~20000平方米不等 档次：中高档、高档； 业种：国际品牌的流行服装饰品、化妆品、珠宝钟表、皮具等； 功能：以零售功能为主，配有少量休闲功能； 目标客户：中高收入、高收入的城市白领、中产阶层。 流行百货——REEL百货开店要求 餐饮品牌——KFC条件 1、基地面积：肯德基汽车餐厅的基地要求如下： 1）基地面积：2000平米左右，其中临主干道侧的面宽不少于20米； 2）基地位置：邻近主干道，车辆转进转出方便无障碍，无交通法规的限制 3）车道： 餐厅车道应为遵循逆时针方向通行，车道完成面最窄处宽度不小于3.5米，车道转弯半径不小于6米。甲方保证靠近主干道可开设车道的出入口，出、入口的宽度各不小于6米,车道入口、出口应有市政、交通部门许可出口，开口与市政道路路口距离不小于70米（或遵当地主管部门规定），便道有预留坡道。 4）专用停车位： ----餐厅设专用停车场，并与餐厅相邻，车位数不少于15个 ----如邻近基地有公共停车场（停车位不少于100个）而餐厅不需要设专有停车场 快速时尚服装品牌：ZALA 快速时尚服装品牌：H