深圳万科红商铺第二期营销策略执行方案解析.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 万科红二期商铺分析 中原地产万科红二期商铺项目组 一、商业市场综述 年初是商业投资的传统淡季，随着春节假期远去，进入3 月，商业市场渐渐恢复人气，步入新的发展轨道。 一手供应受住宅市场牵连，全月没有商业物业取得预售；2月下旬中海康城二期最后一批单位推售，但成交还未在数据中完全体现，销量呈下降走势；价格上由于区域间的价格涨跌形成互补抵消，整体均价稳中有跌。 而二手市场表现对比1 、2月则有很大提升，虽然整体成交量仍没有走出低位，但环比已有近五成上涨，市场渐渐活跃，处于复苏过程中。 宏观市场解析 中共中央政治局2月20日召开会议，会议指出，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性，坚持突出主题、贯穿主线、统筹兼顾、协调推进，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好结合起来。 中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵近日表示，由於国内外有众多不确定因素，今年货币政策需“走一步看一步”，第一季度是政策预调微调的关键。宏观经济最大的不确定性是房地产，股市可能有较好发展。 温家宝总理近期“房价远未调整到位”的表态，影响到3月深圳商业、住宅市场的表现，2月底房产市场整体回暖的趋势再次遭遇倒春寒。 中央政治局：根据形势变化适时适度预调微调 一手商业市场综述 二手商业市场综述 近期开盘商业典型案例：中海三里铺 地址：龙岗中心城黄阁路转清辉路前行约200米 位置：23、24栋底商和26、27栋剩余底商 套数：共40套 面积区间: 13-65平米 层高: 5.6-5.8米 使用率: 92% 管理费: 3.8元/平米 入伙时间：23、24栋已入伙（2011年12月30日） 使用年限：2007.10.10-2077.10.10 基本概况： 近期开盘商业典型案例：中海三里铺 1、基本指标 商铺套数：40套 本次推售商铺面积：约1750平米 主力面积：30-60平米 开 间：3-3.2米 进深：11-14米 商铺特色：临街铺，小面积，5.6米以上层高，可做餐饮。 2、推售产品 面积区间 20㎡以下 20-30㎡ 30-40㎡ 40-50㎡ 50-60㎡ 60㎡以上 铺位个数 1 6 10 8 9 6 个数比重 2% 15% 25% 20% 22% 16% 均价 6.1万 5.8万 5.4万 5万 4.2万 2.8万 最低价1.6万/平米商铺位于27栋107号铺 近期开盘商业典型案例：中海三里铺 开盘时间：2012.2.24 下午1点 开盘优惠：2万抵8万，赠送300元油卡 最低价格：1.6万/平米 最高价格： 6.1万/平米 均价：3.2万/平米 21个客户认筹40个，当天全部到访，开盘当天成交20套，销售率50%； 认筹情况 近期开盘商业典型案例：中海三里铺 样板铺（层高5.6-5.8米,可做餐饮） 近期开盘商业典型案例：星河时代 共39间铺，面积共2447平米： 01 02 03 05 06 07 08 09 10 11 12 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 27 28 29 30 31 32 33 35 36 37 38 39 40 41 42 43 因价格的合理引导，客户在选铺过程中，并未出现集中选小铺的现象，有效选取性价比高的商铺。 26-45平米 共8间 45-60平米 共10间 60-80平米 共14间 80平米以上 共7间 面积区间：26-112平米 主力面各：45-80平米 近期开盘商业典型案例：星河时代 26天，启动商铺推售到全部售罄 14天，认筹134批客户154个筹； 开盘到访100批认筹客户共118个筹； 1小时39间商铺完美售罄； 实现均价42254元/平米 近期开盘商业典型案例：星河时代 近期开盘商业典型案例：星河时代 成交客户区域——以福田客户为主，其次为龙岗和罗湖 福田 龙岗 罗湖 南山 盐田 宝安 17 7 7 2 3 3 近期开盘商业典型案例：星河时代 成交客户途径主要为业主重购和转介 成交客户以时代业主重购为主