翠屏国际广场营销推广计划资料.pptVIP

GOLDENbeyond 金色彼岸品牌策略推广机构 目 录 第一部分 剩余产品营销方案 第二部分 外街产品营销方案 外街2006年销售目标 全年完成销售额 2.9亿元 已完成3800万元 计划完成余量销售8000万元 计划完成外街销售1.72亿元 1-5月 6-12月 外街2006年推盘计划 销售物业 时间节点 阶段划分 根据周边产业特征，开展渠道拓展工作，7月20日实施内部认购，为开盘红奠定基础 备注 1-1、1-1A 11—12月 第三阶段 1-2（酒店公寓）、2-4 10月全月 第二阶段 2-2、2-3、2-5、2-6 9月全月 第一阶段 推盘目标 480 80 150 150 100 去化套数 19800 4000 5300 6500 4000 金额 4100 4600 3750 3500 价格 78659 710 半年 合计 景观房 17869 140 11.1-12.31 1-1 1-1A 1成首付精装修 开盘爆发 渠道认购 配合手段 17607 24108 19076 面积 220 200 150 套数 10.1-10.31 9.16-9.30 7.20-9.15 时间 1-2 2-4 2-5 2-6 2-2 2-3 栋号 外街推广步骤划分 深度扩大认知和认可，同时广度挖掘市场 通过沟通认知，达成沟通认可，促成热销 形象概念市场导入，形成认知和关注 推广目标 时间节点 推广期 步骤划分 9月16日—12月31日 开盘期 持销期 第三步 7月20日—9月15日 蓄水后期 第二步 6月10日—7月19日 蓄水前期 第一步 外街2006年推广费用 21 杂志 343 合计 15 DM直投 40 活动 25 网络浮标 30 电视 30 电台 42 户外 140 报纸 费用（万元） 媒体 商业运作思路 总体原则： 先期通过外街商业整体规划定位，确定商业主体，实施诸如招商推介会之类招商行为，以大规模商业主体招商带动小型商业铺面招商，以促进整体招商的均好性，为后期销售经营奠定基础 先招商后销售 以规模主体商业规划、招商经营带动中小商业体招商（如托乐嘉） 总体思路： 重点问题 教育配套： 从弱项出发，除去客户后顾之忧，缓解客户矛盾心理 建议在2008年交付时同期解决小学教育问题 社区巴士： 考虑到外街业主整体偏年轻化，对交通的需求相对偏高， 建议2008年交付时开通穿梭于小行地铁的社区巴士 附录： 外街形象定位 城市中坚族群的精神家园 山水 围城 产品特征 客户心理 名称差异 易于传播 自由、自主、自然 无奈、被动、矛盾 沟通之道VI 沟通之道 翠屏国际城营销推广方案 第一部分 剩余产品营销方案 第二部分 外街产品营销方案 剩余产品汇总 6734 13万/个 / 518 车库 16406 / 646 合计 3236 4388 7384 31 商业 6436 4181 15393 97 住宅 总金额 （万元） 单价 （元/平米） 总面积 （平米） 总套数 物业 剩余产品目标分解 1300 13万/个 / 100 车库 8005 / 193 合计 1463 4388 3334 14 商业 5242 4181 12536 79 住宅 总金额 （万元） 单价 （元/平米） 总面积 （平米） 完成套数 物业 5月19日—12月31日 【存在问题】 业主口碑不佳 电梯厅灯光/管道裸露 园林植物局部坏死 F5和F6一层花园 窨井盖裸露 金榕苑存在问题和解决办法 【解决方法】 及时解决业主的问题/业主维护活动 及时更换/及时解决管道包装问题 及时检查,及时更换 植被层次丰富 采取美化方案 【去化手段】 DM直投针对性营销：针对中行等优质客户 老业主维护：有奖意见征询/客户服务/结邻优惠 门口大牌客户拦截：通过户外形象引导客户 金榕苑去化方案 【解决方法】 对经营户政策性扶持（物管费、租金、经营氛围） 强化商业街包装（门牌、门头、橱窗、艺术造型，卫生） 商铺存在问题和解决办法 【存在问题】 使用率低 经营氛围不佳 【去化手段】 针对别墅老业主商业推介会 通过外街整体商业定位, 实施诸如商业推介会之类的招商行为,与内街形成互动 商铺去化方案 【解决方法】 强化车位管理 价格参照市场 （翠屏清华8万/仁恒10万/万科8.8万） 车库存在问题和解决方法 【存在问题】 入