戴德梁行新鸿基成都东大街项目定位报告.资料.ppt

新鸿基成都东大街项目定位报告 本项目地块现状以拆迁完毕，正在进行土地整理，东大路从穿其中，属于政府规划的新区，周边无大型的生活配套。 目前只通一路公交车（东大街路口—东山国际公交站） 综合分析，2008年-2013年，成都市随着经济的发展所产生的甲级写字楼需求量将新增加1,230,000-1,470,000平方米的空间。 受传统CBD区域氛围以及成都市政府南迁的影响，城市CBD区域以及天府大道南延线将分流70%的需求，约为860,000-1,020,000平方米。 因此，项目所在区域将产生的高品质甲级写字楼市场需求为360,000-450,000平方米之间。 2008年-2013年，项目所在区域总共推出写字楼体量为280,000平方米（包括90,000平方米乙级写字楼）。 即使区域新推出写字楼物业全部被市场消化，本项目未来也将会有180,000-270,000平方米甲级写字楼的需求空间。 优势（Strength） 距离市中心较近，地块周边视野开阔，紧邻沙河，景观资源较好， 紧邻东大路主干道，周边有多条交通主干线，且位于地铁2号线站点旁边，交通便利; 项目所在的区域为成都市金融商务一条街，未来规划前景巨大； 周边区域内聚集了较多的中高档楼盘，有利于区域整体档次的提高和居住氛围的形成； 项目内拥有商业、住宅、酒店等物业形态，配套完善； 新鸿基品牌的优势。 商业定位 - SWOT分析 优势 区位：城东核心地段，周边新盘众多，未来人口密集。 综合体：本项目内大规模高档居住小区、高档写字楼、高档酒店、服务式公寓为商业带来稳定的高层次消费群 交通：东大路、地铁2号线以及临近修建中的沙河堡新成都站。 临街面长，展示能力强。 双塔地标建筑，可视性强。 开发商有大型商业开发经验和较多的客户资源；资金雄厚，只租不售，利于商业氛围的培育。 威胁 成都商业市场总体供大于求，竞争激烈； 现有的SM广场、万达商业广场等大型购物中心将从南北方向截留消费人群。 未来商业供应体量较大，项目附近集中了大量品牌开发商，如九龙仓、华润、信和等，商业开发体量都比较庞大，未来竞争将更加激烈。 Strength Opportunity —优化策略 抓住机会，发挥优势 本项目为城市综合体项目，开发商业需要综合考虑项目地块特性与各种物业对商业的需求。 发展主题定位 写字楼配套商业 写字楼裙楼，各三层，单层面积3,000平方米，其层高与同层写字楼相同。 B1地块写字楼裙楼全部用作酒店与服务式公寓大堂及餐饮、休闲配套。 C1地块写字楼裙楼用作写字楼商业配套。（写字楼裙楼商业不宜过大，主要作为写字楼配套，不考虑对外辐射性，不与购物中心形成直接竞争。） C1地块写字楼裙楼业态划分 东大路临街商业 社区配套商业 发展目标：满足居住社区基本生活消费，弥补大型购物中心在营业时间 发展原则：分区域集中设置、控制总量，尽量减少商业对居住社区的干扰，保证居住品质。 体量：因大型购物中心的存在，社区配套商业体量可较小，建议为按住宅总量(以90万平方米计) 集中设置。建议作为独立的2-3层建筑，而不是住宅底商，以保证居住品质。此外，在各个住宅小区的会所内，也可配备少量商业，其体量较小，不包含于商业总体量中。 商户：银行网点、 社区小型超市、便利店、水果店、洗衣、鲜花、早餐小吃、糖果、面包房、 风味餐厅、小型咖啡、冷饮、茶楼、保健按摩、美容美发、药房、修理、中介等。 购物中心租金建议(2013年) 主力店/次主力店租金建议： 百货店:40-50 大型综合超市:30-35 大型餐饮店:60-80,中小型餐饮店70-100 大型娱乐店:30-50,中小型娱乐店50-80 (单位:元/平方米/月,按建筑面积) 优势（Strength） 位于东大路主干道，周边视野开阔，展示力强，为城市地标建筑物； 位于地铁2号线站点旁边，交通便利; 项目所在的区域为成都市金融商务一条街，未来规划前景巨大； 项目内拥有商业、住宅、酒店等物业形态，业配套完善； 新鸿基品牌的优势。 SO策略——优化策略 充分利用市场潜力以及新鸿基的品牌，发挥多种优势，打造地标性建筑物。 经过前期的市场分析，项目所在区域将产生的高品质甲级写字楼市场需求为360,000-450,000平方米之间。 而本项目未来将会有180,000-270,000平方米甲级写字楼的需求空间。 经过市场分析,到2012年，项目所在区域将推出280,000平方米的写字楼供应量，其中甲级写字楼190,000平方米。将消化部分市场需求。 东方广场、摩根中心将推出90,000平方米的乙级写字楼，由于相比本项目提前进入市场，将消化部分市场需求。同时考虑到塔楼，包括酒店、服务式整体建设的需要。 综上所述，我们建议，2013年推出的写字楼物业面积为50,