东莞世纪城营销策略报告资料.ppt

2、项目区位图 1、作为大规模楼盘持续、成功开发的重要条件 实现社区整体开发的整合营销。 开始阶段树立起品牌、形象。 在持续开发过程中社区的不断增值。 实现与后期营销的有效衔接。 2、营销战略必须解决的问题 社区形象总概念。 有效的营销模式。 卖点整合，形成社区品牌价值主张。 营销通道组合。 阶段性主题。 营销节奏。 营销手段。 案例2: 蔚蓝海岸 星河湾 Xinghewan…… 星河湾 Xinghewan…… 营销驱动力： 以形象与产品品质超出客户期望而取胜 营销风格： 积聚后井喷，继而全面渗透。 Xinghewan_Community 星河湾模式 Xinghewan 利用市场的关注度与好奇心，站在市场大势与区域的高度，进行形象推广(保留产品细节)，以磅礴的气势贯穿积聚过程。开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实施全面渗透。 星河湾营销模式图 Community_Xinghewan 营销 强度 阶段 目标 时间轴 宣传方向和深度 引起市场广泛关注 能量积聚，高度蓄势 脱颖而出 全面渗透，进而通过口碑迅速传播 Δ开盘期 Δ入伙，二期开工 区域概念 资源概念 社区形象概念 开发理念宣传 细节卖点宣传 展示细节卖点 资源与品质展示 社区品牌建立 创造新价值点，社区品牌的外延 高度积聚，脱颖而出 营销节奏与主题 第一阶段：引起过路人的关注度与好奇 时间：（开盘前三个月） 手段：通过昭示性较强之公共性建筑，如商业街、 沿江栈道、钟楼、围墙对地盘形象进行展示 第二阶段：利用市场热点，引起社会的广泛关注 时间：开盘前两个月 手段：通过媒体软文进行新闻性的区域炒作与 开发理念炒作 Xinghewan_Community 营销节奏与主题 第三阶段：能量积聚，蓄势 时间：开盘前一个月 手段：通过电视、报纸广告进行项目价值点炒作 第四阶段：脱颖而出 时间：开盘期 手段：通过媒体楼书以及销售展示中大投入对 社区生活方式进行全面宣传 第五阶段：全面渗透，进而通过口碑迅速传播 时间：开盘后 手段：通过对产品品质与优势资源的现场展示 并辅以活动营销 高度积聚，脱颖而出 蔚蓝海岸模式 Blue seashore Blue seashore_Community Blue seashore 蔚蓝海岸营销战略——先卖文化、再卖形象、后卖楼 蔚蓝海岸 Blue seashore Blue seashore_Community 日光河度假村模式 Sunriver 营销驱动力： 持续的文化概念营销与社区形象营销，从形象与社区生活模式上超出顾客期望。 营销风格： 借区域发展的大势，通过新价值点的不断增加，保持持续营销热度。 前期站在一定的高度（未来家园模式）和深度（置业者品味的认同）上去打动置业者，重点在于建立形象和美誉度。通过全方位、集中式的媒体宣传，体现社区独特价值点，全面渗透生活方式和楼盘档次。 Blue seashore_Community 营销模式图 营销 强度 阶段 目标 时间轴 宣传方向 创造与项目关联之市场热点，引起市场广泛关注 形成认同与向往 理性购买 社区品牌内涵的不断深化，形成强势品牌 Δ开盘期 Δ入伙，二期开工 区域 概念 文化 概念 社区形象总概念 开发理念宣传 社区文化宣传 展示细节卖点 社区文化品牌深化 创造新价值点，社区品牌的外延 Blue seashore_Community 蔚蓝海岸营销模式 第一阶段（开盘前二个月前）：引起过路人的关注度与好奇 手段：通过昭示性较强之公共性建筑，如观景海岸线、湖畔 会所营销中心、围墙对地盘形象进行展示 第二阶段（开盘前两个月）：创造与项目关联之市场热点， 引起社会广泛关注 手段：借区域炒作之势，通过创造海文化概念与社区形象总概 念炒作，在一定的高度（未来家园模式）和深度（置业 者品味的认同）上去打动置业者 配合样板房及地盘形象展示（水景园林和海文化售楼处） Blue seashore_Community 第三阶段（开盘期）：演绎可感受之居住模式概念，形成 引起市场认同与向往。 手段：通过电视、报纸软文炒作将社区价值点转化为情感利 益点的炒作，重点围绕社区居住文化及发展商开发理 念、开盘日活动