火车站项目资料.ppt

针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景。 铺面的热炒需要地理位置、人气、项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见； 针对消费者及竞争对手的定位——考虑到商圈内多为成熟百货商业，在众多竞争者中另辟蹊径，结合项目自身特点及优势走差异化模式。引入差异化品牌进驻，提升项目品牌价值； 针对区域的定位 ——补充和集中式的消费功能。弥补商圈中、高端消费空缺，实现区域消费升级。区域商圈消费中唯一具有主题式酒店的综合消费功能 ； 形象定位——本项目的推出无论从项目的地域优势、行业层次、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将成为商圈的特色，在主力旗舰店及大型特色餐饮的基础上同时充分挖掘特色消费模式，提升项目品牌价值。 * PART1、项目本体分析 PART2、目标与问题界定 PART3、项目业态定位 感谢贵公司邀请众厦参与项目宗地初期定位工作。本报告将在以下六大方面进行，通过分析及思考，组织针对性的项目发展建议。 PART4、项目营销措施 PART5、项目价格策略 01 Chapter 项目本体分析 二七商圈以二七广场纪念塔为中心，辐射整个郑州区域，现已成为河南市场的一张“商贸名片”，专家评审预测“未来的郑州二七商圈将成为‘中部第一商圈’‘中国著名商业中心’ 二七商圈起步较早，90年代中期之前大型商业主要围绕二七广场周边。95年以后二七广场已不能满足大型商业的发展需要，各大商业体逐步在二七路、人民路形成。目前商圈大型商业15家，主要以百货、家电为主。随着商圈不断的扩大，二七路、人民路的交通状况也严重制约着商圈的发展。 现状 未来规划 根据政府规划，二七商圈重点开发改造14个项目，将带动郑州二七商圈开发、提升二七商圈服务能力和改善老城中心区城市环境改善。二七商业中心区将达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升并由传统购物百货向商业休闲综合体转变，由传统批发零售向现代物流综合体转变。 商圈现状及未来 二七商圈商业项目有14个，项目周边主要的大型综合型商业有6家：大商新玛特、大上海城、百盛中心、丹尼斯百货、百货大楼、正弘凯宾城 商业项目基本信息 ／ F1：5-7；F2：4； F3：3；F4：1.5 主楼：8999元 销售、租赁 服装批发、写字楼 商业： -F3—F4 主楼：F29 150000 正弘凯宾城 100—280 ／ 保底扣点 百货 F3 7500 百货大楼 150—450 ／ 保底扣点 百货、餐饮、娱乐 -F1—F6 50000 丹尼斯百货 150—330 ／ 保底扣点 百货、餐饮、娱乐 -F1—F5 55000 百盛中心 租赁 保底扣点 保底扣点 经营模式 ／ ／ ／ 销售价格（万元） 260—450 百货、餐饮 F1—F2 100—200 西大街临街商铺 150—400 百货、餐饮、娱乐 -F1—F6 280000 大上海城 150—330 百货、餐饮、娱乐 -F1—F4 60000 新玛特 租金价位∕元∕㎡ 业态 楼层 体量（㎡） 项目名称 5-21层主体部分： 1、从地块所在区域市场看不属于宜居片区，且项目体量小，不适宜形成良好的居住氛围； 2、从项目规划结构上，套间内不带独立厨房，与常规住宅面积区间不符，不利用后期销售； 3、项目紧邻二七商圈、火车站商圈，中心位置优越，具有投资价值，适合引进产权酒店，带租约销售，建议主体部分物业规划酒店式公寓 本体分析 8m 4m 从地块区域属性、结构特性及后期销售上分析，项目主体不适合住宅物业，且本物业中心位置优越，适合规划投资价值较高的酒店式公寓 本体分析 1-4层商业部分： 1、项目周边现有火车站批发物流商圈、二七百货商圈，本案不属于二七百货商圈人流主要辐射范围，不具备消费习惯，项目商业体量有限竞争力较弱，不适宜规划百货商场； 2、图中所示?部分1-4层中间部分有中空，如果保留中空，即?部分1-4层做为一体，总计面积约4000㎡，使用功能不高；同时?、?部分需连成一体销售难度加大； ? ? ? 项目不属于商圈主辐射方向，人气不足，商业部分体量有限，不适宜规划百货；按照目前商业部分结构，业态规划难度较大，销售难度大 02 Chapter 目标与问题界定 要实现上述目标，我们面临的问题是什么？ 目标1：快速去化达到年底清盘 根据公司要求及项目身处城市核心商圈体量较小的特征，项目计划于2014年年底清盘； 目标界定 目标2：通过项目改造及热销树立公司品牌 作为企业开发的又一个项目，通过产品重新打造升级与后期热销，升华企业品牌。 问题界定 3、除底商外，主体前期规划为住宅产品但面积过大且居住功能不完善； 1、项目目前为烂尾工程，现场形象差，市场信心不足； 2、区域商圈云集业态繁多，而项