2010年9月北京市住宅市场分析要点.ppt

宏观市场背景分析 宏观政策 宏观经济 房地产市场分析 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 存量房市场分析 市场特征概述 成交 市场点评与展望 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》  政策内容 2010年9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【2010】151号）。 《通知》指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。《通知》中强调加大对保障性住房的土地供应，并特别指出，因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 康正视点 《通知》中关于“闲置一年以上禁止拿地”的惩罚性措施 ，使得有大量土地囤积的开发企业为了未来拿地，势必加快开工，市场供给压力将持续。供给的加大更加有利于抑制市场价格，并刺激需求持续释放。同时，开发周转快的企业有望获得较好的拿地机会和发展机遇。 《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 》 政策内容 2010年9月28日，财政部、国家税务总局发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 》（财税〔2010〕88号）。 《通知》对公租房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税等。 康正视点 税收优惠力度最大在于经营环节,尤其是对房租收入免征营业税和房产税。但在开发环节的优惠力度很小,对开发商建设公租房吸引力有限。 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 政策内容 2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部共同发布了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号） 《通知》对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 康正视点 契税比重在整体购房款中所占比例虽较小，对整体购房压力并不大，但无疑增加了购房成本，抑制了部分改善性需求，在整体宏观调控的大环境下，或多或少的会影响到部分购房者的积极性。 《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 政策内容 2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于完善差别化住房 信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号） 《通知》规定：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。 康正视点 《通知》中对“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”以及“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。这两条是全国一刀切式的政策,不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。  9月，共成交27块土地，其中居住用地5宗，商服金融类用地3宗，工业用地15宗，综合用地4宗。出让建设用地面积142.5872万㎡，环比上月增长了12.14%，同比减少了23.5%；规划建筑面积为261.2324万㎡ ，环比上月增长了39.56%，同比减少了25.66%；楼面地价5607元/ ㎡ 。 宅用地成交与上月持平 住宅用地成交5宗，出让建筑用地面积41.74万㎡，环比上月增长了53.26%。 出让住宅用地规划建筑面积为95.45万㎡ ，环比上月增长了121.3%； 出让住宅用地楼面地价6872元/ ㎡ ，与上月同用途地价5600元/ ㎡ 有22.72%的增