2011年昆明市工业地产市场研究报告(简版要点.doc

昆明市工业地产市场研究报告 Kunming Industrial Real Estate Market Research Report 2011年10月 编制说明 从2005年昆明市第一个工业地产标准化厂房项目开发建设至今仅有短短6年时间，但是随着昆明市工业的迅速发展，在工业产值快速上升和产业结构都发生着积极调整的今天，工业地产作为房地产的一个重要分支，也开始呈现快速发展。可以肯定，未来昆明市工业地产将呈快速发展趋势！ 在工业地产快速发展和住宅、商业地产受宏观调控抑制的市场背景下，部分房地产投资、开发商将目光投向新兴的工业地产市场，同时，就房地产投资市场来说，由于工业地产市场具有较好增值保值的长线投资属性，具有稳定的租金回报、受宏观政策影响较小和未来预期良好等优势，很多投资者也将目光转向工业地产投资市场。但是，工业地产有其独特的开发模式、销售/运营模式，客户对工业地产产品的需求特点、关注方面与住宅、商业地产具有十分明显的差异，而大部分开发商进入工业地产领域是仍然以传统的固有思维来审视工业地产，从而导致在开发和销售运营中出现种种问题。 本报告可以说是当前昆明工业地产市场第一份比较全面和系统研究工业地产的现状和未来发展的研究报告，希望对意向进入工业地产领域的开发主体及研究人士提供一些参考。本报告具有以下四个方面的优势： 1、采用定量研究和定性研究相结合的模式，以客观工业地产数据为切入点，深入研究数据背后蕴藏的必然性原理，再次基础上提出客观、明确的核心论点。 2、多角度研究工业地产市场，本报告采用历史分析、空间区域分析相结合的模式，在研究昆明市工业及工业地产发展现状的基础上对未来5年工业地产市场做出预期。 3、从工业发展现状和未来作为工业地产市场研究的依据，将工业地产发展判断根植与宏观工业发展之上，建立稳固的支撑依据。 4、具有真实性、全面性、合理性特点。报告中使用数据为政府历年公布统计数据和市场调研一手数据；全面性体现在，不仅以工业发展为切入点，而且在研究工业地产供需市场的基础上进行了大量客户市场调研，多方面印证；合理性方面，研究基础以政府对工业、工业地产发展规划为依据，同时不盲目以政府权威，在政府数据基础上进行客观分析。 目录 第一部分：昆明市宏观经济环境及工业发展情况 6 一、全市工业发展相关宏观经济背景 6 （一）、工业发展相关宏观经济指标 6 1、昆明市区域生产总值 6 2、固定资产投资 6 3、昆明市三大产业历史情况对比 7 （二）、昆明市未来经济整体发展走势 7 二、工业经济发展效益评价及经济结构分析 7 （一）、工业经济效益评价 8 1、昆明市工业增加值历年增长情况 8 2、昆明与云南省周边省会城市工业增加值对比 8 3、昆明市工业企业生产效益情况分析 9 4、工业经济整体效益情况 10 （二）、工业发展结构分析 10 1、轻重工业发展情况对比及增长率 10 2、昆明市工业产业结构及其产值 11 3、昆明市工业企业规模/实力对比 11 （三）、昆明市工业发展区域布局 12 三、昆明市未来5年工业经济发展趋势研判 14 （一）、工业经济规模未来发展预期 14 1、2011年昆明市工业经济发展目标 14 2、规模以下工业企业发展情况 14 3、昆明市十大主导产业“十二五”发展预测 15 （二）、昆明市工业产业未来区位分布规划 16 四、本节核心观点提炼： 18 第二部分：昆明市工业园区现状及未来发展研判 18 一、工业园区发展现状分析 18 （一）、工业园区经济总量及结构 18 1、昆明市工业园区宏观经济总量 18 2、工业园区与非工业园区工业增加值对比 18 3、昆明市工业园区区域分布 19 4、各工业园园区规划控制范围对比 20 5、昆明市主要工业区工业增加值对比 21 （二）、工业园区发展中存在的问题 21 二、工业园区未来区域布局规划 22 三、本节核心观点提炼： 23 第三部分：昆明工业地产政策及土地一级市场研判 23 一、工业地产相关政策解读 23 1、昆明市政府公布工业地产相关政策列表 23 2、相关重点政策解读 24 二、工业地产一级土地市场研究 25 （一）、工业地产价格与其他地产价格走势对比 25 1、全国四类不同性质土地价格指数对比 25 2、昆明市四类性质土地价格历史走势 26 （二）、工业用地供应市场 27 1、主要工业园区土地供应情况 27 2、工业用地供应情况历史对比 28 3、昆明市近年工业用地供应价格对比 28 4、区域土地供应价格对比 28 （三）、工业用地需求市场 29 1、昆明市工业用地成交区域分布 29 2、2010年各主要工业园区成交面积 30 （四）、工业用地供求关系对比 30 1、2010年供应面积与成交面积对比 30 2、公示土地成交情况 30 （五）、工业用地成交价格