2012年房产估价师《经营与管理》精讲班课件【讲义】1~3讲要点.doc

第一章　房地产投资与投资风险　　【考情分析】　　■本章分值稳定，一般在8分左右 　 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2010年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 2009年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 2008年 4题4分 1题2分 2题2分 － 7题8分 　　近四年考试各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节　投资与房地产投资　　第二节　房地产投资的形式与利弊　　第三节　房地产投资的风险　　第四节　风险与投资组合 第一节　投资与房地产投资 　　1.投资的概念　　2.投资的分类　　3.投资的特性　　4.投资的作用　　5.房地产投资的概念　　6.房地产投资的分类 　　7.房地产投资的特性　　8.房地产投资的作用　　1.投资的概念　　■概念　　投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。　　■理解（三个角度）　　通俗角度——投资就是用钱来获取更多的钱。　　金融角度——投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。　　经济角度——投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。　　2.投资的分类（四种分类）　　　　【2010年真题】　　一般来说，与长期投资相比，短期投资（　）。　　A.风险较大　　B.收益率较高　　C.流动性较好　　D.投资回收期较长 　　[答疑编号5573010101] 　　【正确答案】C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。 　　3.投资的特性（四特性）　　■投资是一种经济行为　　■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）　　■投资的目的是获取收益　　■投资具有风险性　　4.投资的作用（四作用）　　■投资是一个国家经济增长的基本推动力　　■投资与企业发展密切相关　　■投资可以促进人民生活水平的提高　　■投资有利于国家的社会稳定和国际交往　　5.房地产投资的概念　　■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。　　【2006年真题】　　投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　）。　　A.获取房地产当期收益　　B.获取房地产未来收益　　C.直接从事房地产开发经营活动　　D.间接参与房地产开发经营活动 　　[答疑编号5573010102] 　　【正确答案】B　　【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。参见教材P3。 　　6.房地产投资的分类（三种分类）　　　　【重点难点不同投资主体的投资目的显著差异】　　■政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益　　■企业投资和个人投资更注重经济效益　　【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　）。　　A.居住物业投资　　　　B.商业物业投资　　C.土地开发投资　　　　D.房地产开发投资　　E.房地产经营投资 　　[答疑编号5573010103] 　　【正确答案】CDE【答案解析】参见教材P4。 　　【2011年真题】　　商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　） 　　[答疑编号5573010104] 　　【正确答案】×【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材P4。 　　6.1居住物业投资 内涵 主要类型 特点 供人们生活居住的房地产 ■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）◆经济适用住房（低收入家庭出售）◆限价商品住房（中等收入家庭出售◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高档住宅◆公寓◆别墅 自用或出租，投资风险小 　　6.2商业物业投资 内涵 主要类型 特点 指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产 ■写字楼■零售商业用房■出租公寓 1.开发——出售的模式越来越缺乏生命力，而开发——持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关。3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。 　　【2010年真题】　　商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理