二手房交易税计算方法.doc

二手房交易税 二手房交易税 二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖 给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买 方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。 二手房交易税-各类税收介绍 税种介绍 　　各类税收共有8种，根据必威体育精装版的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0． 15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。 　　营业税的缴纳主要分以下三种情况： 　　1. 不足5年的非普通住房转让，全额征收营业税； 　　2. 超过5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房转让，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税； 　　3. 超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 起征点 　　二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据 　　普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+ 印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑 面积。5年以上普通住宅免交。 　　按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税： 　　1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。 　　2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 　　3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 二手房交易税费表 　 　二手房交易根据房产所在地区的不同、房屋属性不同，在交易税费的收取上也存在着一定的区别，不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记 费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地收益金、测绘费等等费用，而各区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别： 　　交易手续费 　　按照房屋的建筑面积计算为每平方米6元。2008年11月01日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。 　　测绘费 　　按照建筑面积每平方米1.36元计算。 　　产权登记费 　　按照每宗交易80元来计算。 　　土地登记费 　　按照每宗交易38元来计算。 　　评估费 　　按照评估价格的0.3%~0.5%进行收取。 　　交易转移印花税 　　税率标准为0.005%。2008年11月01日起，个人购买或转让住房暂免征收印花税。 　　契税 　　2008年11月1日起，个人购买非普通住房的契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到0.5%。 　　个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。 　　营业税 　　税率收取标准为5.5%。2009年1月1日至2009年12月31日，对于个人购买不足2年 的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　个人所得税 　　对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。