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第3章 市场比较法 基本要求： 掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价 步骤，主要参数的确定方法。 熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要 求。 了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 难点及重点 市场比较法相关概念和理论的理解 修正体系中相关修正系数的确定 第一节 市场比较法概述 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 理论依据：替代原理 其基本原理如下图1所示 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。 不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相互牵制而接近。 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。 ①有足够数量的比较案例（不少于3个）； ②与待估土地具有相关性和替代性； ③交易资料可靠； ④交易合法。 适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。 不适用的情况： ——没有不动产交易的地方 ——在农村等不动产交易较少的地区 ——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的不动产，如古建筑 ——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、学校等。 特点： ①具有现实性，说服力强； ②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比 准价格”； ③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场 条件下难以与收益价格相协调。 ④需要估价人员具有较高素质； ⑤正确选择比较案例和合理修正交易价格是 保证评估结果准确性的关键. 有关概念 1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。 2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。 3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。 4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。 5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素 7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素 8、地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。 9、区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。 11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。 12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。 第二节 市场比较法的公式 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。 直接比较:以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。 间接比较:以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。 直接比较过程 直接比较过程 修正系数 = 待估宗地条件指数 / 比较案例条件指数 间接比较过程 如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为： 市场比较法的公式 有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数100%，否则，